Редевелопмент. Фиксация состояния рынка

Считается, что редевелопмент — это переделка здания при сохранении внешнего облика здания. Редевелоперские работы можно проводить по нескольким направлениям: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация. В понятие редевелопмент включают и только ремонтные работы, к примеру, ремонт фасада и кровли старого здания.

Например, у нижнетагильского музея-заповедника «Горнозаводской Урал», который располагается в Нижних провиантских складах, будет отремонтирована крыша и навес галереи. Здание построено в 1750 году в стиле Петровского барокко и русского архитектурного стиля.

Еще один пример: объект культурного наследия в Твери — здание духовного училища XVIII века. Согласно условиям договора, специалисты проведут научно-исследовательские работы и разработают проект. В проекте должны быть предусмотрены выставочные и экспозиционные залы, сувенирные лавки, гардероб, санузлы, помещение охраны и хранения инвентаря. Затем подрядчик приступит к реставрации, которая должна будет завершиться к середине ноября 2024 года. Затем здание передадут Тверскому краеведческому музею.

Жанна Лопухова, управляющий партнер Canary reDevelopment, считает, что стоимость редевелопмента зависит от нескольких показателей. К примеру, является ли объект памятником культуры, что автоматически увеличивает расценки на реставрацию. «Под каждый вид работ будут разные строительные работы, разный пакет документов на согласование, разный ввод в эксплуатацию, разные проверки, разные цены», — комментирует Жанна Лопухова.

Редевелопмент. Работа ведется постоянно

Так, почему же редевелопмент так популярен? Как правило, у объектов, предлагаемых под редевелопмент, выгодное местоположение в городе. Объекты редевелопмента, такие как здания НИИ, производственные и ведомственные объекты, в основном расположены в обжитых, благоустроенных районах с развитой инфраструктурой.

«Сейчас почти все объекты Canary reDevelopment представлены в Хамовниках, которые представляют собой, по сути, 15-минутный город, а это тренд нашего времени и для инвесторов будет всегда более ликвидный продукт», — полагает Жанна Лопухова.

В Москве девелоперы берутся в том числе за редевелопмент очень крупных объектов. Работы по реконструкции СК «Олимпийский» начались в 2019 году. К 2025 году «Киевская Площадь» планирует завершить строительство и реконструкцию «Олимпийского» комплекса общей площадью 850 тыс. кв. м (инвестиции оценивались в 400 млн долл.). Комплекс будет состоять из главной арены, малого концертного зала, ФОК и водного комплекса на 15 бассейнов. Также здесь планируется разместить торговую галерею, кафе, 38 панорамных ресторанов и киноцентр. 

Стоимость редевелопмента зависит от текущего состояния объекта и от концепции. По словам Жанны Лопуховой, с увеличением технико-экономических параметров (ТЭП) стоимость увеличивается, без увеличения ТЭП стоимость ниже. «В нашем проекте Zubovsky City Loft мы отказались от увеличения ТЭП, сделав акцент на уникальность и лимитированность, и это помогло нам не выйти из бюджета, когда в 2021 резко увеличились расходы на строительство», — находит Жанна Лопухова. 

Качественные офисы в историческом центре остаются постоянной потребностью рынка. По мнению Елизаветы Ильюхиной, руководителя коммерческого департамента компании West Wind Group, редевелопмент зданий и перепрофилирование их под бизнес-центры становится трендом развития офисной недвижимости в центре столицы. По ее словам, сейчас именно редевелопмент становится главным источником появления на рынке новых объектов в центре столицы.


МНЕНИЕ

Виктор Казаков, генеральный директор ГК «КрашМаш», журнал «Лица» 2023
Отражением достижений ГК «КрашМаш» всегда являются реализованные нами проекты. Например, в Москве, на Чистых прудах, специалисты компании произвели сложнейшие работы по демонтажу внутренних конструкций 100-летнего дома с сохранением всех четырех фасадных стен. Только представьте — для фиксации стен без применения тяжелой техники было смонтировано 300 тонн металлоконструкций! На Космодамианской набережной, в свою очередь, мы сохранили фасад здания начала XX века. Каждый год ГК «КрашМаш» привлекается к демонтажу объектов, где существует угроза обрушения. Так, в прошлом году всего в нескольких метрах от Кремля на Никольской улице был ювелирно выполнен демонтаж части аварийного здания. Были снесены высотные аварийные здания на Тверской, Шаболовке и в промзоне «Серп и Молот», а также дымовая труба высотой 93 метра на Дубининской улице. 


Что интересует девелопера?

В городах, которые пропагандируют редевелопмент как точку роста — это Москва, Казань, Ярославль, Калининград, в меньшей степени Санкт-Петербург, высокий спрос на объекты под редевелопмент. Он популярен, т.к. у таких зданий высокая инвестиционная привлекательность. 

Во-первых, можно выбрать небольшой формат в центре, который можно быстро реконструировать и быстро реализовать. Во-вторых, ряд редевелоперских проектов на какое-то время всегда можно сдать в аренду, пока, например, не решили, что с ними делать. Это позволяет инвестору получать текущий операционный доход. 

В-третьих, большинство редевелоперских проектов позволяют работать с наследием, а это всегда повышает капитализацию этого места. «Мы были очень сильно удивлены, когда нам позвонили из Москомархитектуры и попросили включить наш Zubovsky City Loft в список объектов для проведения экскурсии по Хамовникам, который в этом году запустила Москомархитектура в рамках цикла «Экскурсии МКА. Знакомство с современной архитектурой», — комментирует Жанна Лопухова, управляющий партнер Canary reDevelopment. 

В-четвертых, почти любой редевеоперский проект можно сделать как с минимальными бюджетом, так и с максимальным. Все зависит от задачи и от возможностей, и, конечно, от креатива. При этом очень важно на этапе покупки правильно оценить все риски и сразу просчитать несколько вариантов.