Коммерческие площади в ЖК могут принести девелоперу до 10% выручки от реализации проекта

Об этом рассказал Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики НДВ Супермаркет Недвижимости, во время круглого стола «Российской гильдии управляющих и девелоперов», проведенного в рамках выставки RosBuild-2021. 

«На сегодняшний день наличие в составе многоквартирного ЖК помещений свободного назначения (ПСН) – существенное конкурентное преимущество девелопера. Их наличие в доме благоприятно влияет на продажу всех лотов, так как покупатели понимают, что будут обеспечены всей необходимой инфраструктурой, начиная от магазинов и заканчивая салонами красоты. Тем более, что в большинстве случаев клиенты отказываются покупать квартиры на первых этажах даже с дисконтом в 10-15%», — утверждает эксперт. 

Такие помещения в составе многоквартирных жилых домов, как правило, арендуют индивидуальные предприниматели: небольшие продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты, фитнес-центры, развивающие клубы для детей и т.п. Причем в одном жилом комплексе могут спокойно сосуществовать операторы из одной сферы деятельности, но разных ценовых сегментов. Они образуют основную инфраструктуру проекта и могут рассчитывать, главным образом, только на местный спрос, особенно если речь идет о новостройке, удаленной от транспортных и пешеходных потоков. Поэтому такие помещения, как правило, интересны инвесторам с небольшим чеком. 

Однако часто в таких помещениях открывают собственный бизнес (кофейню, пекарню, салон красоты), либо приобретают и впоследствии сдают в аренду ритейлерам непосредственные жители комплексов. Поэтому создание дополнительных рабочих мест рядом с домом – другой очевидный плюс коммерческой составляющей комплекса. 

В результате на протяжении последних лет на рынке столичного региона растет количество проектов с коммерческой составляющей. В тех же комплексах, где изначально она не была предусмотрена, девелоперы уже в процессе реализации объекта меняют его концепцию и добавляют нежилые площади на первых этажах домов для размещения ритейла. 

Безусловно, для девелопера такой mix вызывает определённые сложности, так как при проектировании нужно заранее предусмотреть требования будущих потенциальных покупателей и арендаторов, которые могут зайти на предложенные площади: по форме, конфигурации помещений, наличию витрины и зоны разгрузки/погрузки, техническим требованиям (вентиляция, электричество, водоснабжение) и т.д. Поэтому предварительно проводится определенный предброкеридж — выясняется, кому из операторов торговли был бы интересен проект. 

«Стоимость квадратного метра в таких коммерческих помещениях – в среднем на 10-15% выше квартир. Однако, и доход от сдачи в аренду тоже больше. Именно поэтому помещения на первой линии выкупаются задолго до ввода объекта в эксплуатацию. После сдачи дома такие помещения стабильно начинают приносить доход. Например, в ЖК Красногорский было продано порядка 150 коммерческих помещений за весь срок реализации. При этом за несколько лет они выросли в 1,7 раза, а стоимость квадратного метра на 28% превышает стоимость квартир», — говорит Сергей Ковров.  

По нашим оценкам, свыше половины покупателей коммерческих помещений приобретает их за собственные средства, кто-то пользуется рассрочкой от застройщика, к кредитным средствам прибегает не более 30% клиентов.