ИТОГИ 2018 ГОДА. ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ
Суммарный ввод в эксплуатацию составил 280 тыс. м² офисных площадей — максимальное значение за последние 5 лет. Объём чистого поглощения составил 109 тыс. м².

Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса А и В в 2018 г. продолжил снижение, достигнув отметки 4,7%. Свободное предложение уменьшилось в 1,5 раза по сравнению с итогом 2017 г.

Структура отраслевого спроса арендаторов изменилась в сторону уменьшения доли IT-компаний в сделках аренды и активизации других арендаторов. В среднем увеличение пообъектных ставок аренды на помещения классов А и B не превысило 1,5%.

По итогам 2018 г. состоялось несколько сделок по продаже действующих офисных зданий суммарной площадью 74 тыс. м². Объём сделок аренды составил 136 тыс. м².

КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
Событием года на офисном рынке Петербурга стало завершение длившегося на протяжении 6 лет строительства 1-й очереди «Лахта Центра». Открытие комплекса запланировано на 2019 г.

2018 г. ознаменовался рядом приобретений зданий для приспособления под бизнес-центры высокого класса. Так, компания «Ростелеком» продала особняк генерала И. Ф. Тутолмина на Большой Морской ул., 28/13 компании «Приморское объединение», а комплекс зданий по адресу Большая Морская ул., 20–26 общей площадью 16,4 тыс. м² — холдингу «Империя».

В связи с истечением инвестиционного срока проектов в России британская компания GHP Group выставила на продажу бизнес-центры класса А Trinity (GLA 27 тыс. м²) и Electro (GLA 15,7 тыс. м²).

ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По итогам 2018 г. суммарная арендопригодная площадь качественной офисной недвижимости составила около 3,26 млн м², из них 2,6 млн м² представлены на рынке аренды. Прирост суммарного предложения составил 9,5%. Основная активность на рынке происходила во II полугодии, в течение которого завершились строительные работы сразу на нескольких крупных объектах. Суммарно было введено в эксплуатацию 280 тыс. м² арендопригодных площадей в качественных бизнес-центрах, при этом на открытый рынок вышло всего 37 тыс. м², что составило 13% новых площадей.

Средняя заполняемость новых объектов к концу 2018 г. составила 71%. В двух бизнес-центрах были подписаны договоры на всю арендопригодную площадь: компания Wargaming арендовала специально реконструированный под неё корпус в комплексе «Русские самоцветы», а ритейлер «Красное & Белое» занял здание на Фермском ш., 22 под центральный офис компании в Северо-Западном федеральном округе. Кроме того, IT-компания EPAM разместилась на 80% арендопригодных площадей в комплексе на Левашовском пр-те,11/7.

В конце 2018 г. дефицит предложения увеличился: на конец периода оставалось свободно 152 тыс. м², а средний уровень вакантных площадей опустился до отметки 4,7%, сократившись на 3,1 п. п. по сравнению с итогом 2017 г. Структура свободного предложения не претерпела особых изменений: 24% от общего объёма свободных помещений сосредоточено в бизнес-центрах класса А.

СПРОС
В 2018 г. суммарно было сдано в аренду 136 тыс. м² офисных площадей, по сравнению с 2017 г. зафиксировано увеличение объёма сделок на 13%. «Основной спрос в 2018 г. был сформирован арендаторами IT- и телекоммуникационного профиля: его доля в сделках аренды вернулась на уровень 2016 г. и составила 28%, сократившись на 26 п. п. по сравнению с рекордным значением 2017 г. (в абсолютном выражении также наблюдалось сокращение арендованных IT-компаниями площадей на 41%)», - отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. За счёт нескольких крупных сделок размером от 2,9 до 9,5 тыс. м² площадей доля нефтегазового сектора осталась на уровне 2017 г. и составила 18% (+1 п. п. к концу 2017 г.)

Также следует подчеркнуть, что наметившееся в I полугодии 2018 г. изменение в структуре сделок в сторону увеличения активности арендаторов из других сфер деятельности получило продолжение: к концу 2018 г. доля других арендаторов в сделках аренды составила 55%, более чем в 2 раза превысив показатель 2017 г. Наибольший прирост доли занятых площадей по итогам 2018 г. продемонстрировали строительные и инжиниринговые компании (+ 6 п. п.), а также компании из финансовой и банковской отраслей (+ 5 п. п.). Крупнейшие сделки аренды в качественных бизнес-центрах представлены в таблице ниже.

Что касается географической структуры спроса, то в 2018 г. он распределился достаточно равномерно по сравнению с 2017 г. и три деловых района лидировали по объёму занятых площадей ‒ «Петроградский» (19,4%), «Центральный-1» (18,7%) и «Северо-Западный» (16%). Наиболее заметный прирост доли арендованных площадей произошёл в последнем из них (+15 п. п.), при этом второй год подряд в северо-западной локации на стабильном уровне удерживался показатель доли поглощения (17% в 2017–2018 гг.). Это может свидетельствовать о том, что в Петербурге действительно постепенно начинает формироваться новая зона деловой активности. Напротив, в локации «Московский проспект» по итогам 2018 г. отмечено наибольшее уменьшение арендованных площадей (-31 п. п.) по причине сокращения интересного арендаторам предложения.

По итогам 2018 г. суммарный объём проданных офисных зданий составил 74 тыс. м². Примечательно, что было совершено несколько сделок со зданиями от 1 до 4 тыс. м² класса B для собственных нужд компаний. В инвестиционных целях были проданы более крупные объекты, крупнейшим из которых стал бизнес-центр класса А Sinop общей площадью 20 тыс. м². 

Стоит отметить снижение темпов суммарного объёма чистого поглощения по итогам 2018 г., несмотря на высокий спрос у арендаторов. Вследствие дефицита помещений и минимального поступления офисов на свободный рынок в течение 2018 г. поглощено всего 109 тыс. м², что сопоставимо с итогами рынка в 2013 г. Объём реализованных площадей сократился на 29% по сравнению с концом 2017 г., при этом в основном поглощались офисы класса B (80% от суммарного объёма). Самым популярным деловым районом стал «Петроградский»: там было реализовано 23% от общего объёма чистого поглощения.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
В конце 2018 г. наблюдалась положительная динамика увеличения средневзвешенных арендных ставок: для бизнес-центров класса А данный показатель увеличился на 6,7%, для офисов класса B отмечено увеличение ставки на 0,5% по сравнению с итогами 2017 г. Если анализировать пообъектно, то годовое увеличение ставки на вакантное предложение класса А составило 1,4% и 1,5% — на помещения класса B. Средневзвешенная ставка в классе А составила 1 958 руб./м²/мес., а в классе B – 1 179 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы.
Следует отметить, что в отдельных случаях заявленные цены предложения на офисы класса А в премиальных локациях находились на уровне 2 700 руб./м²/мес. Средняя стоимость аренды машиноместа составила 4,9 тыс./мес. за место на открытой парковке и 8,2 тыс./мес. за место в подземном паркинге.


ПРОГНОЗЫ
В 2019 г. тенденция уменьшения качественного вакантного предложения на рынке, в особенности офисов класса А, получит своё продолжение. На стадии строительства и реконструкции находится 16 офисных центров суммарной арендопригодной площадью 117 тыс. м² из числа предназначенных для сдачи в аренду и заявленных к вводу в эксплуатацию в 2019 г. Если девелоперы не перенесут сроки сдачи своих проектов, то в 2019 г. ожидается выход на рынок следующих проектов преимущественно класса B: это офисный центр в составе МФК «Заневский Каскад-4», Stenbock  на Лахтинском пр-те, «Лиговский 266» и «Атлас Сити» в Московском районе и других. В перспективе 1–2 лет рынок качественных офисов также пополнится новым предложением за счёт реновации объектов класса С. В связи с тем, что девелоперы не торопятся реализовывать начатые проекты, вероятно умеренное повышение ставок аренды.

МИХАИЛ ТЮНИН, ЗАМЕСТИТЕЛЬ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА KNIGHT FRANK ST PETERSBURG:
«В 2019 году рынок офисной недвижимости должен пополниться предложением на 120 тыс. м². Несмотря на это, мы ожидаем, что качественное вакантное предложение на рынке, особенно в классе А, продолжит уменьшаться. Вероятнее всего, это приведёт к умеренному росту ставок аренды. Высокий спрос на качественные помещения подогревает интерес профессиональных владельцев к реновации своих объектов и пересмотру устаревших концепций. Мы видим серьёзную точку роста в этом направлении в перспективе 1–2 лет».

ОЛЬГА ЕРЛИНА, ДИРЕКТОР ПО ПРОДАЖАМ СЕТИ БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ «СЕНАТОР»:

• Как прошел 2018 г. для вашей компании? Чем особенно запомнился? Какие итоги?

«Рынок офисной недвижимости не стоит на месте. С учётом крайне малого количества новых объектов, введённых в эксплуатацию в 2018 г., мы активно занимается реновацией своих действующих бизнес-центров: меняем концепцию, уходим от устаревшей кабинетно-коридорной системы, производим модернизацию инженерных систем зданий, выводим на рынок качественный продукт – офисы в формате open-space с высококачественной дизайнерской отделкой. Примеры 2018 г. – Невский пр-т, д. 38; 2-я Советская ул., д. 7; ул. Жуковского, д. 63; Малый пр-т, П. С., д. 87. В свете вышеперечисленного 2018 год был достаточно активным – заключены долгосрочные контракты с крупными компаниями на реновированные объекты».

•  Какие яркие моменты вы можете отметить? 

«Ярких моментов было множество. Крайне быстро и удачно мы сдали объект, построенный нами и введённый в эксплуатацию в ноябре 2017 г., – бизнес-центр «Сенатор» на ул. Чапаева, д. 15 общей площадью 25,3 тыс. м². В последнюю неделю 2018 г.  мы пополнили наш портфель – приобрели еще четыре здания на ул. Б. Морская, д. 20–26».

• Чего вы ожидаете от следующего 2019 года? 

«Вывести на рынок обновлённые объекты – заключить долгосрочные контракты. Не останавливаться на достигнутом – ещё приобрести что-то интересное»!

ИГОРЬ ВОДОПЬЯНОВ, ВЛАДЕЛЕЦ УК «ТЕОРЕМА»:

• Как прошел 2018 г. для вашей компании в офисном сегменте? Чем особенно запомнился? 

«Ничего нового мы не строили. В наших существующих проектах заполняемость очень высокая, удалось поднять арендную плату».

• Какие тенденции на рынке вы можете выделить? Чего вы ожидаете от офисного рынка в 2019 году? 

«Сейчас в целом по рынку заполняемость у всех качественных бизнес-центров высокая, поэтому если в скором времени ещё чуть поднимутся арендные ставки или чуть упадут процентные ставки по кредитам, начнутся новые стройки. Но в целом офисный рынок довольно консервативный, поэтому в 2019 г. ситуация вряд ли существенно изменится. Единственная отрицательная тенденция, которую я наблюдаю – это увеличение налогового бремени за счёт повышения кадастровой стоимости зданий и эффективного налогового администрирования, т.е. доходность проектов будет и дальше падать.

Что касается «Лахта Центра», это небольшое здание – всего 120 тыс. м². Скорее всего в результате переезда туда сотрудников освободится пара офисных центров в Московском районе. Так как наши проекты там не представлены, то на нас это никак не повлияет».

• Какие у вашей компании планы на 2019 г., есть ли какие-то новые проекты и замыслы? 

«В 2019 году начинаем стройку нового офисного проекта на Свердловской набережной».

АЛЁНА МАРИНИЧЕВА, ДИРЕКТОР ДЕПАРТАМЕНТА РЕКЛАМЫ И МАРКЕТИНГА УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ «АДАМАНТ»:
«2018 г. для УК «Адамант офис» был ознаменован неплохими результатами. Несмотря на то, что в прошлом году в Санкт-Петербурге было введено около 240 тыс. м², 180 тыс. м² из которых – площади в составе «Лахта Центра», мы значительно снизили долю вакантных площадей. К примеру, бизнес-центр «Мойка, 74» был полностью сдан ПАО «Газпром», переезд которого в «Лахта Центр» начнется не скоро и будет проходить в спокойном, плавном режиме. Соответственно, на нас, как и на других игроках рынка, данный процесс не должен существенно отразиться, ведь на высвобождающиеся площади придут новые арендаторы. Отмечу, что спрос на офисные помещения в бизнес-центрах класса А был стабильно высоким на протяжении всего прошлого года. В 2019 г. мы ожидаем, что заполняемость наших объектов будет на таком же высоком уровне, как и в предыдущие годы».