Инвестиции в профессионализм окупаются всегда

Генеральный директор компании «DAN-Недвижимость» Валентин Корытный — о том, как риелторам и девелоперам пережить непростые времена и к каким изменениям готовиться в ближайший год.

Валентин, в октябре ключевая ставка ЦБ РФ подскочила до 15%. Кредиты подорожали, объем их выдачи снижается, спрос на покупку жилья падает. Что нас ждет дальше?

— По некоторым оценкам, выдача ипотеки в октябре упала в количественном выражении в сравнении с сентябрем на 22%. Если проценты по ипотеке не изменятся, то мы получим еще большее снижение спроса и уменьшение сделок на вторичке вплоть до 40–50%. Что касается новостроек, то шансов для снижения себестоимости квадратного метра практически нет. В ближайшие 3–6 месяцев она может подорожать еще больше, поскольку до сих пор в стройке немалую роль играет импортная составляющая, которая привязана к валюте. А значит, первичное жилье пока вряд ли будет дешеветь.

Если говорить о вторичке, то рынок стагнирует. Оснований для роста цены тут нет. Вторичному рынку нужна поддержка. Сейчас он напоминает рынок конца 1990-х, где работали обменные сделки. Зачастую первое жилье для человека — это именно неновые квадратные метры. Спустя время человек продает вторичку и идет на изменение жилищных условий, покупая более просторную квартиру. Эти рынки тесно связаны, нельзя постоянно поддерживать что-то одно.

Как в таких условиях работать агентствам недвижимости и застройщикам?

— Работать в текущем рынке, разумеется, стало на порядок сложнее. Одни агентства сливаются с крупными компаниями, другие прекращают либо приостанавливают работу, третьи ищут узкую нишу. Многим классическим агентствам недвижимости будет сложно развиваться.

Чем больше услуг вы предлагаете клиенту или чем уникальней ваша ниша, тем полезнее вы для рынка и тем лучше для вашего бизнеса.

Какие есть возможности для развития?

— В моем понимании таких векторов как минимум три. Первый — уход в какое-либо одно востребованное направление. Скажем, появляются компании, которые помогают потребителям принимать новостройки и взыскивать через суд компенсации за различные недоделки, если таковые имеются.

Второй — это загородные проекты и инвестиции в них. Ценность такого жилья люди поняли в ковидную пандемию, и тренд еще себя не исчерпал.

Третий вектор — это развитие направления аренды квартир и домов. Будущее рынка не только за продажами. Подростки, которым сейчас по 15-16 лет, уже через 5-6 лет начнут задумываться о своем месте обитания, съезжать от родителей. Многие не захотят ничего покупать. Это нам и нашим родителям было важно иметь свой угол, прописку и всё, что с этим связано.

Новое поколение не хочет «якориться» на одном месте. Для них важна свобода передвижения, они формируют запрос на качественное арендное жилье. Посмотрите: уже сейчас среди молодежи растет спрос на апартаменты в крупных городах.

Возникает вопрос к девелоперам: нужно ли строить столько жилья именно на продажу? Я считаю, что нет. В перспективе мы можем получить огромный банк непроданного жилья. Пора развивать систему доходных домов, учитывая требования времени в части цифровизации различных услуг. Молодежь управляет жизнью через экран смартфона: зашел в приложение — и через несколько минут к порогу твоего арендованного жилья доставили горячий обед или какую-нибудь покупку.

Вопрос также в том, на что строить. Кредиты для девелоперов подорожали, а строить в убыток при падающем платежеспособном спросе они не будут.

— Застройщикам нужно создавать банк земельных участков лет на 10–15 вперед. Причем лучше, чтобы это были участки под жилье разной стоимости как в черте города, так и за его пределами. Если говорить о распределении земельного банка застройщика, то он может выглядеть так: половина — на класс «стандарт», который нужен всегда, 30% — на «комфорт плюс», 20% — на «бизнес». Дифференциация — это шанс на выживание и последующее развитие.

Больше возможностей есть у компаний полного цикла, которые не только строят, но и производят различные строительные материалы. Остальным работать в современных условиях будет значительно сложнее: кому-то придется покинуть рынок, а кому-то — перейти под крыло более сильных игроков.

В каком направлении будет развиваться ваша компания?

— Два года назад мы провели ребрендинг и сменили название «Дан-Инвест» на «DAN-Недвижимость». Мы показали рынку недвижимости Челябинска и далеко за его пределами, что не являемся классическим агентством недвижимости по подбору и купле-продаже жилья. Наши специалисты могут работать по разным направлениям.

Например?

— Это могут быть точечные задачи. Скажем, подбор ипотечных программ, рефинансирование, анализ и поиск финансовых ресурсов, юридическое сопровождение. А есть и комплексные решения, работа с девелоперами и инвесторами: разработка концепции жилых и коммерческих объектов, консалтинг, продумывание планировочных решений, создание маркетинговой компании и так далее.

Раньше застройщик возводил жилой комплекс, публиковал прайсы с планировками и просто ждал покупателей. Теперь помимо цены и места одним из основных драйверов принятия решения о покупке является концепция.

Важно идти от запроса потребителя, чтобы из всех продуктов он предпочел именно ваш.

Что для этого нужно? Что поднимет стоимость и ценность вашего проекта? Как сделать так, чтобы даже через 10–15 лет ваш объект был популярным, чтобы люди хотели жить именно в ваших домах? Мы отвечаем на эти вопросы, помогаем девелоперам избежать ошибок и рисков еще на этапе планирования объектов.

Вы работаете только в Челябинской области?

— Десант «DAN-Недвижимость» может высадиться везде. География нашего присутствия помимо Южного Урала — Свердловская область, Пермский край, Татарстан, Москва и другие города. Цифровизация позволяет проводить межрегиональные сделки, и наши агенты этим успешно пользуются. Ведем сделки с недвижимостью в Дубае. Там объекты стремительно растут в цене и являются очень привлекательными с точки зрения вложения денег.

Больше года назад компания «DAN-Недвижимость» объединилась с лидером рынка риелторских услуг в Челябинске — агентством «Компаньон». Как прошла интеграция?

— На мой взгляд, объединение прошло успешно, и мы его продолжаем. Безусловно, компания потеряла часть сотрудников, к этому мы были готовы. Но за год восстановили количественный и качественный состав и продолжаем набирать кадры. В течение 2024 г. планируем завершить комплектацию штата.

Сложно сейчас набирать кадры?

— Да, и проблема стала шире. Мы не можем в полной мере конкурировать с госпредприятиями, которые дают более привлекательные условия по соцгарантиям. Риелторский бизнес — это услуга, тут не получится работать «от звонка до звонка». Здесь нужно уметь коммуницировать с человеком, решать зачастую непростые задачи. Поэтому не все задерживаются в нашей профессии.

Кто ваш потенциальный соискатель?

— У риелторского бизнеса женское лицо. Чаще всего это незамужняя женщина около 30 лет, с ребенком и ипотекой. Очень замотивированная на работу категория, проверено годами. Молодежь тоже приходит, но им нелегко. Часто их ожидания не совпадают с их представлениями о работе риелтора или брокера.

Мы постоянно корректируем систему набора персонала, внедряем новые технологии, боремся за то, чтобы сделать наш учебный центр одним из лучших в Челябинске. Это одна из задач на 2024 г.

Новичок работает с наставником, получает набор современных инструментов для работы, чтобы в течение полутора месяцев выйти на первую сделку.

Какие помимо этого задачи на 2024 г. ставите перед собой и своей командой?

— Будем усиливать наше присутствие там, где мы уже есть, а также осваивать новые территории. В том числе на Северном Кавказе: это востребованное место, где появляются интересные объекты недвижимости. Планируем увеличить количество межрегиональных сделок — в этом году по ним у нас был существенный рост. Как я уже сказал, агентствам нужно думать над расширением спектра услуг, и этот вопрос мы тоже прорабатываем.

Я уделяю особое внимание наращиванию компетенций сотрудников. За 19 лет работы агентства «DAN-Недвижимость» мы прошли много кризисов, как внешних, так и внутренних, и понимаем, что профессионалы всегда нужны рынку. Инвестиции в человеческий потенциал, в профессионализм окупаются всегда.

Компания «DAN-Недвижимость» вступает в свой юбилейный 20-й год, что по меркам нашей сферы — солидный возраст. Желаю нашей команде, а также коллегам и партнерам развития в новом году и освоения новых подходов к работе.

Источник >>>