Бизнес-центры класса А со сроком ввода до 2025 года уже распроданы на 60%

Аналитики STONE подвели итоги III квартала 2023 г. на рынке офисной недвижимости класса А Москвы. Согласно полученным данным, в качественных столичных бизнес-центрах в границах МКАД, выставленных на продажу блоками и запланированным ко вводу в эксплуатацию до 2025 г., реализовано уже более 60% площадей. В объектах с готовностью до 2027 года, в свою очередь, продано более 35% площадей. Таким образом, тренд на переток спроса в строящиеся объекты сохраняется и усиливается: готовое предложение остается в дефиците и морально устаревает в процессе эксплуатации, и по мере появления на рынке новых бизнес-центров в перспективных деловых локациях и роста строительной готовности объектов инвесторы и конечные пользователи принимают решение в пользу покупки офисов в строящихся объектах.

По подсчетам аналитиков STONE, показатель продаж офисов класса А крупными и мелкими блоками по итогам трех кварталов 2023 г. в количественном выражении составил 80 тыс. кв. м. Самыми востребованными стали блоки до 150 кв. м: на них пришлось около 27% реализованных площадей. Еще 21% от общего объема занимают офисы в диапазоне площадей 150-300 кв. м. Спрос на небольшие площади сформирован преимущественно инвесторами, рассматривающими чаще проекты на начальных стадиях строительства. В то время как в 2023 году был зафиксирован и рост спроса на крупные блоки: их выбирают для себя конечные пользователи, доля которых в структуре спроса выросла в два раза за последний год. 

«Традиционно крупные компании, рассматривая строящиеся бизнес-центры, концентрируют свое внимание на объектах на завершающейся стадии готовности. Однако сегодня на рынке также наблюдается тренд на рост спроса конечных пользователей на бизнес-центры класса А на начальном этапе строительства при условии их расположения в перспективных локациях — динамично-развивающихся районах вблизи сложившихся деловых коридоров, где уже нет места для возведения новых объектов», — рассказала директор коммерческого управления STONE Кристина Недря.

Статистика компании подтверждается данными независимых консультантов. Совокупный объем новых сделок аренды и купли-продажи офисов в Москве по итогам трех кварталов 2023 г., согласно данным IBC Real Estate, вырос на 75% и достиг показателя в 1,4 млн кв. м, что является максимальным значением для указанного периода за последние 10 лет. В качественных бизнес-центрах класса А по итогам 9 месяцев этого года количество сделок по продаже и аренде офисов на 42% превысило показатель аналогичного периода прошлого года. Объем таких сделок, по данным аналитиков CMWP, составил 518 тыс. кв. м. или 40% от общего объема за текущий год.

Важным трендом аналитики также считают расширение географии деловых локаций. Основными деловыми кластерами в Москве остаются Центральный, Белорусский и Павелецкий деловые районы, а также деловой центр «Москва-Сити». Однако в этих районах практически не осталось свободных площадок для строительства новых бизнес-центров, в то время как спрос на качественные офисы продолжает расти.

«Девелоперы смещают свое внимание на новые бизнес-локации, примыкающие к сложившимся деловым районам и основным транспортным артериям столицы. Одним из ярких примеров стало расширение Белорусского делового района вдоль Ленинградского проспекта и формирование отдельных новых бизнес-коридоров, среди них — расширение в сторону метро «Савеловская» и Дмитровского шоссе, а также в район Ходынского поля», — резюмировала Кристина Недря.

По подсчетам STONE, в III квартале стартовали продажи в 5 проектах класса А общей офисной площадью 238 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена продажи в стартовавших проектах оценивается в 430 тыс. руб./кв. м. Однако с учетом текущих темпов спроса, несмотря на планомерный выход новых проектов на рынок, офисы на продажу продолжат оставаться дефицитным продуктом, что, в свою очередь, будет усиливать планомерный рост цен за период строительства в среднем до 40%.