Апартаменты наращивают долю в российских регионах

В Санкт-Петербурге прошло первое заседания VALO Hospitality Club, организатором которого выступила управляющая компания VALO Service при поддержке Российской Гильдии Управляющих и девелоперов (РГУД). Клуб объединил столичных и региональных девелоперов, управляющие компании и отельных операторов, работающих как в сегменте сервисных апарт-отелей, так и классических гостиниц.

Рынок внутреннего туризма в России показывает рекордно высокие цифры. По данным Российского союза туриндустрии, внутренний туристический поток в России в 2023 г. составил более 75 млн человек. Для сравнения, в 2022 г. этот показатель составил 68,5 млн человек, в 2021 г. – 62 млн человек. Предполагается, что тенденция к росту сохранится: согласно целям Национального проекта «Туризм и индустрия гостеприимства», к 2030 г. турпоток по России должен увеличиться в 2 раза – до 140 млн поездок в год.

Экспансия в регионы

Увеличение турпотока напрямую связано с емкостью рынка средств размещения. Поэтому вслед за спросом растет и интерес застройщиков к созданию проектов отельного формата в перспективных курортных локациях, где существует дефицит качественных объектов. Этот интерес поддерживается и государственными программами. Так в рамках грандиозного национального проекта с 2025 по 2030 год планируется создать около десяти современных зон отдыха на отечественных берегах пяти морей: Каспия, Балтики, Азовского, Черного и Японского морей и озера Байкал. Ожидается, что к 2030 году их смогут посетить не менее 10 млн туристов.

Проекты в рамках программы «Пять морей» уже стартуют. Как рассказал Константин Сторожев, генеральный директор УК VALO Service, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД, в Иркутской области – на Байкале – компания VALO Service принимает участие в реализации рекреационного проекта на площади 26,3 га в городе Байкальске. В рамках проекта запланировано строительство четырехзвездочного апарт-отеля на 150 апартаментов и 90 коттеджей. «Пока Байкал как регион проигрывает конкурентам, например, Алтаю, где уже построены высококлассные гостиничные объекты. Но турпоток сюда обязательно пойдет, и у Иркутска появится туристическое будущее», – прокомментировал Константин Сторожев.

Развитие региональных проектов туристической инфраструктуры стало одной из главных тем обсуждения на заседании Hospitality Club. Екатерина Марич, генеральный директор СЗ Villa Monte Arkhyz и ГК «Акорн» считает, что в регионах растет спрос на апартаменты из-за увеличившейся популярности внутреннего туризма. Компания строит апарт-отель на 158 юнитов в Архызе, Карачаево-Черкесской республике. Локация привлекательна для туристов, поскольку в городе находится горнолыжный курорт.

В нетуристических локациях в России также наблюдается высокий интерес девелоперов к строительству апарт-отелей. Андрей Добринский, генеральный директор ГК «ВОЛНА development», рассказал о реализации проекта апарт-отеля бизнес-класса GAGARIN CITY в Новосибирске. В последние годы город популярен у туристов, в том числе благодаря месторасположению: Новосибирск играет роль транспортного хаба для Сибири. По словам Андрея Добринского, гостиницы в высокий сезон бывают заполнены на 100%. В связи с этим ощущается необходимость строительства апартаментов. «Наша компания начала строительство востребованного апарт-отеля в самом центре Новосибирска. Успешный проект с высокой капитализацией привлекает профессиональных инвесторов не только из российских регионов, но и из других стран», – рассказал Константин Добринский.

Апартаменты лидируют

Участники Hospitality Club отметили, что активное расширение номерного фонда последние годы происходит именно за счет сегмента апарт-отелей. «Строительство новых классических гостиниц сталкивается с экономическими сложностями: высокая «стоимость денег» и долгая окупаемость проектов. Ввод апартаментов обходится дешевле. Кроме того, апарт-отели имеют меньшую стоимость эксплуатации», – прокомментировала Виктория Шамликашвили, инвестор отеля Hotel Indigo St. Petersburg Tchaikovskogo.

Дмитрий Чебыкин, коммерческий директор АО «Компакт-Девелопмент» также подтвердил, что апарт-отели занимают все большую часть рынка в том числе потому, что строительство гостиниц становится все более сложным и дорогостоящим. Согласно данным эксперта, сейчас номерной фонд апартаментов в Санкт-Петербурге достигает 31 тыс., тогда как количество номеров классических отелей составляет 25 тыс.

При этом формат апарт-отлей является относительно новым для российского рынка, и, в связи с этим плохо регулируется. Константин Сторожев отметил, что назрела потребность в структурировании рынка апартаментов и четком разделении псевдожилья, сервисных апартаментов и апарт-отелей. Эксперт считает серьезной проблемой, что классификацию проходят менее 30% апарт-отелей в России.

«Понятие апартаментов дискредитировано: под таким названием могут скрываться малогабаритные квартиры, разделенные тонкими стенками, многофункциональный комплекс, псевдожилье. Неправомерно объединять эти понятия и называть всё это апартаментами. Важно, чтобы и застройщики, и представители властных структур четко ориентировались в терминологии, во избежание стратегических ошибок, – отметила Светлана Кузьменко, руководитель проекта «Лайф Апарт Октябрьская», ГК «Максимум Life Development».

Елена Бодрова, исполнительный директор, вице-президент РГУД, подчеркнула, что сейчас РГУД работает над созданием классификации апарт-отелей России. По ее словам, в регионах до сих пор распространен взгляд на апарт-отели как на псевдожилье. «В регионах местные администрации часто категорически возражают против предложений построить апарт-отель, опасаясь незапланированной нагрузки на социальную инфраструктуру. Потенциальные инвесторы тоже не верят в этот формат, так как не владеют информацией о его возможностях и особенностях. Задача РГУД – популяризировать формат апарт-отелей не только в столицах, но и в регионах», – отметила Елена Бодрова.

Профессиональная УК в помощь

Важным условием формирования цивилизованного рынка апарт-отелей в России является развитие профессиональных услуг в сфере управления апартаментами. Пока таких компаний в России довольно мало из-за новизны формата.

«Работа со специалистами в области управления апарт-отелами должна начинаться еще на стадии проектирования, чтобы избежать лишних затрат и упущенной прибыли впоследствии, – уверена Марина Сторожева, управленец и идеолог проекта VALO. – При высокой загрузке номера быстро изнашиваются. Из-за отсутствия должного опыта, управляющие компании не закладывают средства на регулярную реновацию номеров, не говоря уже обо всем комплексе. А инвестор главным образом сосредоточен на получении пассивного дохода и не готов вкладывать дополнительные средства в ремонт. При таком подходе износ номеров неизбежен, что приводит к дисконтированию объекта и переходу отеля в более дешевую категорию», – рассказала Марина Сторожева. По ее словам, опытная управляющая компания поддерживает сервис на должном уровне, вовремя выводя ветшающие номера в стоп-лист и приводя их в надлежащее состояние. «Однако, чтобы проводить такую работу на постоянной основе УК должна иметь специальный фонд, который формируется еще на этапе продажи апартаментов. Также важно грамотно спланировать закупки оборудования, чтобы избежать простоя номеров. Например, в отеле VALO мы закупали не только мебель, но запчасти к ней. В итоге, если что-то выходит из строя, то замена происходит за считанные часы, а не недели. Благодаря такому планированию, мы не выводим номер из эксплуатации на долгое время, а значит не теряем деньги инвесторов», – поделилась опытом г-жа Сторожева.

В заключение эксперты пришли к выводу, что российскому рынку требуется «апарт-ликбез». Кроме того, управляющим апарт-отелей и отельным операторам есть чему поучиться друг у друга. Именно для налаживания такого взаимодействия и создан дискуссионный VALO Hospitality Club. В планах Клуба расширение географии дискуссионных встреч.