Апартаменты и отели: будущее бизнеса
Не успев полностью оправиться от пост-ковидных последствий, рынок гостиничной недвижимости и апарт-отелей столкнулся с новыми серьёзными вызовами, которые в очередной раз изменили привычный образ жизни и инвестиционные стратегии. Какое будущее ждёт рынок апартаментов и отелей, как создать прибыльный объект и зарабатывать в отельном бизнесе больше конкурентов, какими будут апарт-комплексы и отель будущего обсудили эксперты на деловом завтраке BestBreakfast.
Согласно обзору “МТЛ-АПАРТ” туристическая инфраструктура в России после пандемии развивается весьма умеренными темпами: количество объектов размещения с 28 094 шт. в 2020 году увеличилось до 29 547 в 2022. По данным Росстата за 2022 г. общая площадь объектов размещения составляет 24,2 млн кв.м., номерной фонд насчитывает 1,06 млн номеров, при этом доля номеров высшей категории составляет всего 6,1%. Географически в распределении объектов лидирует Краснодарский край (5160 объектов) и Приволжье (4338), тогда как на Петербург приходится всего 926 объектов, а на Москву 1345. Но наиболее привлекательные перспективы развития туристической инфраструктуры, по мнению экспертов, как раз у Петербурга, Москвы и Черноморского региона.
Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-АПАРТ»: «Если посмотреть на все проекты индустрии гостеприимства, находящиеся в процессе реализации, то в России таких насчитывается около 850. Причем 405 из них реализуется в формате апарт- или кондо-отелей. Предполагаемый объем инвестиций составит 1,8 трлн руб. И несмотря на снижение инвестиционного спроса среди частных инвесторов на 30-40%, формат остается востребованным среди конечных потребителей. Загрузка апарт-отелей в 2022 году выросла на 7% по отношению к предыдущему году, и в целом мы фиксируем стабилизацию загруженности и арендных доходов. Хотя средние показатели доходности скорректировались до 4-6% годовых».
В Санкт-Петербурге доля апарт-отелей в объеме введенного в 2022 году номерного фонда составила 96,6%, количество реализуемых проектов выросло на 52% по отношению к предыдущему году. Алексей Мусакин, управляющий партнер Cronwell Hospitality Group и Вице-президент Российской Гостиничной Ассоциации: «За последние 3 года количество инициатив в индустрии гостеприимства – огромное, наша отрасль внезапно стала «новой нефтью» для страны, на ее развитие государство выделяет субсидии. Например, на ближайшие 5 лет «обнулен» НДС для гостиничных объектов – это важная мера поддержки для больших отелей. Кроме того, запущена программа субсидирования кредитной ставки для строительства отелей на 120 номеров и более. В целом, у объектов гостиничного сегмента есть различные варианты получения поддержки от государства, и наша ассоциация помогает отельерам правильно ими воспользоваться ».
Средняя заполняемость апарт-отелей выросла на 7% и составила по итогам 2022 г. 75%. Андрей Петелин, генеральный директор УК «Сититель»: «В прошлом году мы наблюдали всплеск отложенного спроса, поддержанный различными программами внутреннего туризма. Но в этом году уже заметны изменения: если начало года было достаточно позитивным, то сейчас мы видим снижение индивидуального спроса: гости начинают экономить и выбирают более дешевое размещение. И в этом плане у апарт-отелей есть шанс отвоевать долю рынка у традиционных отелей».
Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию Объединения «Строительный трест»: «Сегодня многие новые жилищные проекты, которые выводятся на рынок Петербурга, включают в себя коммерческие функции, в том числе апарт-отели. И это сегодня для нас необходимость, обусловленная финансовой моделью проекта. Самый правильный формат коммерческой недвижимости в жилом проекте, на мой взгляд, это апарт-отель».
Туристическая отрасль в целом становится привлекательным сегментом для инвестиций. Несмотря на рост стоимости входа для частных инвесторов (на 18% за прошлый год), происходит активная цифровизация процессов управления апарт-отелями, что делает рынок сервисных апартаментов более простым и понятным для несистемных игроков. Игорь Пигин, технический директор “Эделинк”: «Если мы говорим об апарт-отелях, то необходимо помнить об их ключевом отличии от классических отелей: управляющая компания обязана взаимодействовать не только с гостями-арендаторами, но и с многочисленными собственниками апартаментов, переданных в управление. А сложившаяся в индустрии практика требует от управляющей компании предоставления таким инвесторам ежемесячной отчетности. Отчеты и базовая информация по эффективности сдачи апартамента должна быть доступна собственнику через Личный кабинет. Если в вашем распоряжении не 10-20, а сотни апартаментов, одна эта задача может потребовать огромных усилий. Поэтому мы считаем, что к моменту открытия на таком объекте должна быть развернута современная, ориентированная именно на управление апартаментами PMS система. Для организации качественного внедрения информационных систем на достаточно крупном гостиничном объекте работу следует начинать уже за год до открытия. Начать за полгода – это уже сжатые сроки. Сегодня полноценная автоматизация бизнеса – абсолютная необходимость и одна из первоочередных задач».
Александр Погодин, коммерческий директор Formula City: «Мы в своей концепции идем по пути развития комфорта для наших постояльцев. При очевидном тренде на сокращение площади номеров, мы создаем большие общественные пространства с максимальным функционалом и разнообразием. Именно поэтому мы беремся только за проекты, которые находятся на самой ранней стадии: чтобы была возможность запроектировать все необходимые для современного апарт-отеля функции».
Елена Лесовых, коммерческий директор Technoflot: «Для успешного проекта очень важно запроектировать все функции заранее. Мы не ждем, когда в проекте появится ресторатор, мы все точки общепита закладываем в проект изначально в соответствии с его концепцией. И в этом случае, когда в проекте появляется конкретный арендатор, все его пожелания можно реализовать гораздо быстрее».
Игорь Латыев, генеральный директор “Фрегат”: «В связи с возросшей конкуренцией по продажам среди существующих и вновь возведенных апарт-отелей мы видим тенденцию на возросшие требования к отделке и инженерному наполнению. Для быстрой реализации объектов требуется высококачественная отделка апартаментов, наличие кондиционирования помещений. Стоимость отделки без мебели на данный момент ориентировочно составляет 50-60 тысяч рублей за м2 на строительную площадь. При применении системы кондиционирования VRV с функцией учета электропитания как внутренних так и наружных блоков будет дополнительно стоить 20-25 тысяч. Переделка и дооснащение уже построенного объекта всегда затратнее и по деньгам, и по времени. Поэтому так важно закладывать всю необходимую инженерию на этапе проектирования».
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро "Качкин и Партнеры": «С юридической точки зрения сложности у всех петербургских объектов размещения одинаковые: городская администрация не в состоянии разобраться, где апарт-отель, а где гостиница, и самое главное – не может отделить апарт-отель от жилья. Соответственно, обременение социальными функциями накладывают абсолютно на всех, даже на классические гостиницы. Аналогичный тренд по загородной недвижимости: пансионатам и санаториям также приписывают «социалку». И в дальнейшем уже каждый конкретный объект решает свои проблемы в суде или соглашается с удорожанием проекта. Такие обременения существенно увеличивают конечную стоимость объекта и сроки окупаемости».
Организаторы: ГК “БестЪ”, “МТЛ-АПАРТ” при поддержке постоянного банк-партнера “ПСКБ Банк”, официального телеком-партнера “Авантел”. Официальный партнер: “Эделинк”, партнёры: Technoflot, “СанлайнCтрой”, компания “Гласскон”, “Фрегат”, “БКС Ультима”, “ФМ Сервис”, “Качкин и Партнеры”, Cronwell Hotels&Resorts и сеть апарт-отелей AVENUE-APART. PR-партнер «Репутация». При поддержке Arendator.ru, Недвижимость и строительство Петербурга, UrbanAwards, PROHotel, Российская Гостиничная Ассоциация.
Федеральный партнер: НП "Российская гильдия управляющих и девелоперов". Деловой партнер «РБК Петербург». Официальный радио-партнер Business FM в Санкт-Петербурге.
