Активность на офисном рынке Санкт-Петербурга восстанавливается
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, активность на офисном рынке восстанавливается: арендаторы снова рассматривают возможности для переезда либо ведут переговоры с текущими собственниками. При этом значительно вырос спрос на качественные офисы класса А. В то же время, уровень вакантности за третий квартал не претерпел существенных изменений, тогда как арендные ставки начали постепенно снижаться.
По итогам третьего квартала объем сделок составил более 33 тыс. кв. м, объем чистого поглощения достиг 27 тыс. кв. м. Прирост чистого поглощения за квартал обусловлен вводом второй очереди «Лахта-Центра». При этом, на рынке увеличился спрос на качественные офисные площади класса А – чистое поглощение в этом классе составило 9 тыс. кв. м. В то же время, в классе В чистое поглощение за июль-сентябрь стало отрицательным и составило -61 тыс. кв. м, что говорит об освобождении офисных площадей либо об оптимизации уже занимаемых арендаторами офисов.
За девять месяцев 2020 года спрос на офисные помещения, в основном, формировали компании трех профилей – энергетика и переработка ресурсов (29%), ИТиТ (28%) и производство (18%). По сравнению с аналогичным периодом 2019 года, число сделок снизилось в следующих сегментах: профессиональные услуги (с 14% до 6%), торговля (с 8% до 6%), строительство и девелопмент (с 7% до 4%).
В 2020 году арендаторы больше интересовались помещениями от 500 до 1 000 кв. м – в период с января по сентябрь доля таких сделок составила 30% (против 23% за аналогичный период прошлого года). В то же время, доля сделок с помещениями площадью более 1 000 кв. м сократилась на 11 п.п. и составила 36% от общего объема закрытых сделок.
После снижения спроса во втором квартале, в июле-сентябре рынок офисной недвижимости возобновил свою активность. «Компании, успешно прошедшие ограничения пандемии, готовы улучшать свои условия. Арендаторы, столкнувшиеся со сложностями, ищут варианты оптимизации офисных площадей, – поясняет Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International. – При этом свободные качественные помещения с привлекательными коммерческими условиями достаточно быстро находят арендаторов – за один-два месяца».
По итогам третьего квартала 2020 года, уровень вакантности составил 6,7% – всего незанятыми остаются порядка 243 тыс. кв. м. За последние 12 месяцев доля свободных площадей увеличилась на 1,6 п.п. – годом ранее объем свободного предложения в третьем квартале составлял 5,1%. Уровень вакантности в классе А в июле-сентябре снизился на 1,2 п.п. и достиг 3,3%, в то время как доля свободных площадей в офисных помещениях класса В, наоборот, увеличилась на 0,5 п.п. – до 8,3%.
При этом собственники бизнес-центров стремятся оставаться конкурентоспособными. Арендодатели, которые раньше предлагали помещения по ставке выше рыночной для данного класса и локации, корректируют свою ожидания в соответствии с рынком. По итогам третьего квартала средняя ставка аренды сократилась на 3,2% до 1 166 руб./м2/мес., что сопоставимо с уровнем третьего квартала 2018 года, когда ставка составляла 1 157 руб./м2/мес. без учета НДС. Основное снижение наблюдалось в бизнес-центрах Класса А – в третьем квартале 2020 года арендные ставки в классе А составили 1 549 руб./м2/ мес., в классе В – 1 054 руб./м2/мес. без учета НДС.
«Точная реакция собственников объектов на меняющуюся рыночную ситуацию и коррекция ставок позволили компаниям, находящимся в поиске новой площади, арендовать качественный офис по более выгодным ценам. Об этом говорит снижение вакансии на рынке и рост спроса на бизнес-центры класса А. Тем не менее, мы не ожидаем, что тренд на снижение ставок будет долгосрочным», – добавляет Виктория Горячева/
Объем ввода качественной офисной недвижимости в III квартале составил 89 300 кв. м, что почти в 5,5 раз больше объема ввода за аналогичный период 2019 года. В июле-сентябре 2020 года было введено два объекта класса А – «Лахта-Центр» и «Дом 12» в составе МФК «Новая Голландия». Всего за 2020 год прирост предложения составил 133 760 кв. м. До конца 2020 года планируется ввести в эксплуатацию еще около 133 тыс. кв. м офисов. При этом, ввод части бизнес-центров может быть перенесен на начало 2021 года.
Основные сделки в третьем квартале 2020 года
Источник: Colliers International
Среднерыночная доля вакантных площадей и объем чистого поглощения
Источник: Colliers International
