«Большое дробим на части, ищем новый функционал», — Валентин Корытный, «ДАН Недвижимость»
Кризис в коммерческую недвижимость придет раньше, чем в жилую. Инфляция снижает платежеспособность, поэтому арендаторы будут съезжать в более тесные и бюджетные помещения. Что делать? Кейсы.
Средний срок окупаемости квадратного метра в коммерческом объекте недвижимости Челябинска за два месяца вырос с 8,3 до 12,5 лет, а в некоторых случаях и до 18-20 лет. Такие расчёты привел спикер форума «Будущее города» Валентин Корытный, основатель и директор компании «ДАН Недвижимость», сертифицированный брокер и эксперт по недвижимости.
Самая популярная площадь покупки коммерческой недвижимости под офис или магазин – 65 метров, как и для сдачи в аренду, пояснил эксперт. — Раньше срок окупаемости такого помещения в Челябинске был 8,3 года при средней цене 65 тыс. рублей за метр. В 2022 году цена выросла почти в 1,8 раза, до 97 тыс.рублей. А окупаемость – до 12, 5 лет, или до 18-20. Эти цифры говорят о неизбежности снижения спроса в этом сегменте. Риелторам будет сложно продавать, а владельцам коммерческой недвижимости будет гораздо сложнее управлять ею. Инфляция снижает платежеспособность, поэтому арендаторы будут съезжать в более тесные и бюджетные помещения, или вовсе закрывать бизнес. Что инвестору или владельцу делать с пустующими квадратами в таких условиях»?
Первый вариант – предоставить арендные каникулы, чтобы арендатор адаптировался к новым экономическим условиям.
Второе – повысить ставки, но предусмотреть другие уступки. Возможно, улучшить условия пребывания за счет дополнительного косметического ремонта или других бонусов. Разговаривать с арендаторами и подсказывать идеи по выходу из кризиса. Например, порекомендовать диверсифицировать бизнес с быстрым запуском по франшизе. Большим объектам однозначно надо давать новую жизнь. Грубо говоря, если у вас 120 кв. метров, смело делите площадь на более мелкие сегменты и сдавайте в аренду по частям.
Раньше к застройщику стояла очередь за коммерческими метрами. Сейчас ее нет. А значит, проблем с окупаемостью не избежать. Если портфель помещений большой, часть можно продать и переложить во что-то другое, диверсифицировать. Куда инвестировать: 100% в землю. Если денег много, то в строительство. В Испании принято не просто строить коммерческие помещения, но и развивать там собственные бизнесы. Нам тоже можно пойти по этому пути, если есть ресурсы. Рекомендую завести грамотного консультанта, чтобы принять верное решение. Чтобы оставить себе такие квадраты, нужна управляющая компания, которая будет следить за ставками аренды, договорами, и диверсифицировать. Тогда да, это может уберечь застройщика коммерческих помещений от потерь».
