VEGAS LEX: Тенденции на рынке недвижимости в 2025 году
Основные тенденции на рынке недвижимости в 2025 году тесно связаны с ключевыми изменениями в законодательстве и позициями высших судебных органов в сфере недвижимости и строительства.
Особый интерес представляют следующие законодательные изменения и правоприменительные позиции, влияющие на отношения участников рынка.
1. Перспективы разрешения судебных споров о деприватизации предприятий.
Важным событием 2024 года стали судебные споры о деприватизация ряда предприятий. С учетом 30-летней давности многих приватизационных сделок, существенной проблемой стал вопрос применения сроков исковой давности при разрешении данных споров. Конституционный суд в октябре 2024 года в своем постановлении относительно сроков давности по антикоррупционным искам указал, что допустим выход за их пределы. Вместе с тем, Конституционный суд отметил, что в рамках таких исков не должны нарушаться права и законные интересы добросовестных третьих лиц, в том числе не должно изыматься приобретенное ими имущество при соответствии критериям добросовестности. Однако, Постановление не внесло ясности в вопросы применения сроков исковой давности в других (некоррупционных) делах о неправомерном выбытии имущества из государственной собственности в результате нарушения порядка приватизации.
В то же время имеются положительные примеры, когда суды отказывают в удовлетворении требований прокуратуры на основании пропуска исковой давности. Например, в отношении приватизации Ивановского завода тяжелого станкостроения кассационный суд 16 января 2025 года оставил без изменения определение апелляционной инстанции, которым в иске прокуратуры отказано.
При этом мы видим, что фактически процесс деприватизации продолжается: буквально на днях был подан иск Генпрокуратуры о передаче государству акций компании, владеющей аэропортом Домодедово.
С учетом существующей неопределенности и в связи с обращением РСПП, Президентом было поручено Правительству и РСПП рассмотреть вопрос о порядке исчисления срока исковой давности по приватизации, в срок до 1 апреля 2025 года. РСПП в январе 2025 направил в Правительство подготовленный законопроект о порядке исчисления сроков исковой давности по делам оспаривания сделок приватизации.
Принятие указанных поправок может внести определенность для разрешения судебных споров и формирования единообразной судебной практики, что должно способствовать стабильности гражданских правоотношений, соблюдению баланса частных и публичных интересов и защите бизнеса.
2. Упразднение ООПТ в Москве
В конце декабря 2024 года было принято крайне резонансное Постановление Правительства Москвы от 27.12.2024 № 3160-ПП "О преобразовании особо охраняемых природных территорий регионального значения города Москвы в особо охраняемые зеленые территории города Москвы". В соответствии с Постановлением в Москве все 146 особо охраняемых территорий (ООПТ) города были внезапно преобразованы в особо охраняемые зеленые территории (ООЗТ).
Режим ООЗТ снижает степень охраны таких территорий и в соответствии с ранее принятым Законом г. Москвы "Об охране и использовании зеленого фонда в городе Москве" допускает на своей территории строительство части капитальных объектов, например, объектов капитального строительства рекреационного, физкультурно-оздоровительного, спортивного назначения.
При этом основаниями для упразднения ООПТ города Москвы являются утрата природных объектов и их экосистемных функций и (или) утрата объектов культурного наследия, являющихся основой особо охраняемой природной территории города Москвы.
Принятие Постановления вызвало широкое обсуждение его законности. Отмечается, что упразднение ООПТ нарушает ряд норм федерального законодательства. Так, депутатами Государственной Думы, рядом экологов были направлены обращения в Генеральную прокуратуру с требованием проверки законности акта. Также общественной организацией подан иск в Московский городской суд об обжаловании Постановления и Закона города Москвы (зарегистрирован судом 24.01.2025).
Между тем, вопросы реорганизации/упразднения ООПТ не в полной мере урегулированы федеральным законодательством, чем и воспользовались городские власти.
Так, Закон "Об особо охраняемых природных территориях" не содержит норм об их упразднении. Однако, органы государственной власти субъектов Российской Федерации должны согласовывать решения о создании и об изменении режима особой охраны ООПТ регионального значения с Минприроды России.
В сложившейся судебной практике суды указывают на необходимость такого согласования в том числе и при упразднении ООПТ, отмечая, что под изменением режима особой охраны ООПТ понимается также и его упразднение.
Отметим, что согласно данным СМИ, Минприроды не согласовывало данный нормативный акт и направило запрос в правительство Москвы для предоставления разъяснений.
Разрешение этого важного вопроса в ближайшее время окажет безусловное влияние на рынок.
3. Рост ключевой ставки и расчет неустоек
С середины 2023 года произошел существенный рост ключевой ставки с 7,5% до 21% в январе 2025 года. Это оказывает многофакторное влияние, в том числе на правоотношения между подрядчиками и заказчиками при расчете прямо пропорционально возросших сумм неустоек.
Отметим, что согласно позиции ВС РФ, снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России допускается на основании соответствующего заявления ответчика лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства, значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.
При этом в определенных случаях суды прямо указывают, что увеличение размера неустойки исключительно из-за колебания ключевой ставки на дату подачи иска, неправомерно.
В феврале 2025 года на следующем заседании совета директоров ЦБ определит необходимость дальнейшего повышения учетной ставки, что окажет влияние в том числе на расчет неустоек. Поэтому позиции ВС РФ и тренд судебной практики по этому вопросу будут иметь существенное значение для участников.
4. Изменения в законодательство о КРТ
В Градостроительный кодекс внесены очередные изменения в отношении регулирования КРТ. В числе прочего закон конкретизирует положения о строительстве социальной инфраструктуры при его реализации. Так, лица, осуществляющие комплексное развитие территории на основании решения о КРТ, будут обязаны осуществлять строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры. При этом источник финансирования такого строительства будет определяться при принятии решения о комплексном развитии территории.
Данные изменения безусловно затронут девелоперов, реализующих КРТ, и скажутся на стоимости возводимой жилой и коммерческой недвижимости в рамках комплексного освоения.
5. Закон о целевом использовании земельных участков
С 1 марта 2025 года вступают в силу изменения в Земельный кодекс и в Закон о ведении садоводства и огородничества – в отношении целевого использовании земельных участков. Изменения затронут правообладателей участков из земель населенных пунктов, а также садовых и огородных земельных участков.
Закон вводит само понятие освоения земельных участков. Под ним понимается выполнение правообладателем земельного участка мероприятий по приведению участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Данный перечень мероприятий будет устанавливаться Правительством Российской Федерации.
Срок освоения земельных участков составит 3 года. Согласно разъяснениям Росреестра, для нынешних правообладателей земельных участков данный срок будет исчисляться с 1 марта 2025 года. Для земельных участков, которые будут приобретены после этой даты, сроки освоения будут идти с момента государственной регистрации прав.
Законом предусмотрена норма об изъятии земельного участка у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет. При этом не учитывается срок, необходимый на освоение земельного участка. Однако, само понятие "освоение" отсутствовало, и суды определяли этот срок по-разному. Таким образом, в исчислении сроков освоения земельного участка появится определенность, у собственников земельных участков будут дополнительные 3 года для подготовки участков к целевому использованию, а общий срок, по истечении которого такие участки могут быть изъяты, составит 6 лет.
