В III квартале 2019 года объём инвестиций в европейскую недвижимость составил 69,5 млрд. евро

Согласно последним данным CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, общий объем инвестиций в европейскую недвижимость достиг в III квартале 2019 года 69,5 млрд. евро, что на 4% ниже показателя аналогичного периода прошлого года, а накопленным итогом с начала года на 14% ниже прошлогоднего показателя. Объем инвестиций с начала 2019 года составил 192 млрд евро против 223 млрд евро за аналогичный период 2018 года.

За три квартала 2019 года не зафиксировано инвестиций из России в Европу. Подавляющее большинство российских инвесторов предпочитают вкладывать в недвижимость своей страны. Объем инвестиций в недвижимость европейских стран был максимальным в 2012 году (1 млрд евро, преимущественно за счет вложений в Германию, Великобритания и ближайшие страны Восточной Европы) и в 2014 году (0,9 млрд евро, также главным образом за счет вложений в Восточную Европу, Германию, Великобританию, а также Австрию и Италию). После 2014 года этот показатель значительно снизился. Так, в 2016 году объем инвестиций составил 0,3 млрд евро, а в 2017-2018 годах сократился до 0,1-0,16 млрд евро.

Владимир Пинаев, Генеральный директор CBRE в России, прокомментировал:

«Крупные транзакции россиян за рубеж продолжают сокращаться. По данным наших европейских коллег, в текущем году таких сделок в принципе не зафиксировано. Разумеется, были некрупные сделки, которые ниже радара международных консультантов. Но я уверен, что для российского капитала европейская недвижимость, качественные активы продолжают оставаться интересными. Другой вопрос, что данный рынок непрозрачен и деньги любят тишину, особенно в нестабильных условиях».

В целом сокращение объемов инвестиций в континентальной Европе связано с меньшим количеством сверхкрупных сделок в сочетании с ограниченным предложением, в то время как в Великобритании основным фактором является неопределенность в отношении Brexit. В частности, в Великобритании объем инвестиций в III кв. 2019 года продолжил сокращаться, уменьшившись на 29% по сравнению с III кв. 2018 года и на 33% за истекший период с начала года. Несмотря на сокращение инвестиций, настроения инвесторов остаются оптимистичными и по всей Европе доступен значительный капитал.

Франция является основным направлением для зарубежных инвестиций в Европу, особенно из Азии: объем инвестиций вырос на 44% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 16% за истекший период с начала года. Основным фактором роста стали крупные сделки, такие как сделка по продаже здания Tour Majunga в Париже за 850 млн. евро. Помимо Франции, объемы инвестиций за истекший 12-месячный период также увеличились в Ирландии, Италии и Швеции.

В Германии ограниченное предложение недвижимости и низкие цены препятствуют дальнейшему росту объема инвестиций. Объем инвестиций за квартал не изменился по сравнению с 3-м кв. 2018 года, однако с начала года сократился на 11%.

Сегмент жилой недвижимости снова показал себя достаточно хорошо: объем инвестиций вырос на 61% по сравнению с III кв. 2018 года, поскольку европейский рынок испытывает большой приток мирового капитала. Как и в 2018 году, сегмент жилой недвижимости стал вторым по величине после офисной недвижимости, причем в конце III кв. 2019 года объем инвестиций превысил аналогичные показатели в сегментах торговой и индустриальной недвижимости. Тем не менее, спрос со стороны инвесторов может ослабеть до тех пор, пока не прояснятся последствия ожидаемых изменений в законодательстве.

Рынок офисной недвижимости остается высоколиквидным, а основные показатели остаются стабильными при продолжающемся росте арендных ставок в условиях ограниченного предложения, однако дефицит качественной недвижимости привел к небольшому сокращению объема инвестиций. В III кв. 2019 года объем инвестиций показал небольшой прирост по сравнению с двумя предыдущими кварталами, однако в целом не изменился по сравнению с III кв. 2018 года, а за истекший период года сократился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 8%.

Ситуация на рынке торговой недвижимости остается сложной, за исключением минимаркетов, а также продуктовых супермаркетов и ритейл - парков; однако за период с начала года произошла некоторая стабилизация. Если объемы инвестиций сократились на 18% по сравнению с 3-м кв. 2018 года, а накопленным итогом с начала года на 33% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, за период с I кв. 2019 года показатель вырос на 25%.

Спрос инвесторов на складскую недвижимость остается высоким, несмотря на снижение ставки капитализации. Несмотря на существенную активность застройщиков, рынок аренды быстро поглощает вводимые площади. Объемы инвестиций остались неизменными по сравнению с III кв. 2018 года и сократились на 9% за истекший период года в годовом исчислении.

Крис Бретт, директор CBRE по исследованиям рынка капитала в регионе Европа, Ближний Восток и Африка, прокомментировал это так:

«Инвестиционная активность на европейском рынке недвижимости остается высокой, однако объемы снижаются на протяжении всего года. Дефицит предложения и неопределенность в отношении Brexit на рынке Великобритании задерживают принятие инвестиционных решений, но в остальных отношениях рынок очень ликвидный и отличается большими объемами доступного капитала. В соответствии с политикой центральных банков по снижению процентных ставок мы наблюдаем дальнейшее сжатие доходности во всех сегментах, кроме торговой недвижимости. Жилая недвижимость во многих отношениях является новым популярным направлением инвестиций в Европе, и мы ожидаем, что эта тенденция сохранится, поскольку демографическая структура населения и сокращение доли собственного жилья продолжают стимулировать спрос».

Объем инвестиций в недвижимость России в первые три квартала 2019 года превзошел значение аналогичного периода прошлого года почти на 30% и составил 161 млрд руб. В I-III кварталах более чем в 1,5 раза увеличился объем вложений в участки под девелопмент, покупку проектов редевелопмента и строящихся объектов. Этот показатель достиг 73 млрд руб., что лишь на 3% ниже значения за весь прошлый год.

Наибольший объем вложений за первые 9 месяцев 2019 года был направлен в сегмент жилой недвижимости – порядка 48 млрд руб., что на 70% превышает значение сопоставимого периода 2018 года.

Подавляющее большинство инвестиций как в III квартале, так и по итогам 9 месяцев было сформировано вложениями со стороны российских компаний. Доля иностранного капитала (исключая СНГ) в I-III кварталах 2019 года составила 17%.

Елена Подлесных, директор, отдел рынка капиталов и инвестиций CBRE в России, комментирует:

«Объем обсуждаемых инвестиционных сделок на российском рынке позволяет нам оптимистично смотреть на прогноз инвестиций в недвижимость в 2019г. Мы считаем вероятным достижение или даже превышение годовой суммы транзакций на уровне 250 млрд руб.».