Трагичное будущее торговых центров, банкротство кинотеатров.
Интервью Евгения Бкрденюка, эксперта по Торговой недвижимости, основателя Всероссийской Девелоперской компании по торговой недвижимости «Отелит», регионального представителя Российского совета Торговых центров и со-председателя НРО Деловая Россия.
Почему уход сильных арендаторов это трагичный исход для торговых центров?
В последние годы бытует суждение, что в торгово-развлекательных центрах всё большую роль играет развлекательно-досуговая часть, и все меньшую - торговая. Но, закрытие или приостановка работы магазинов Европейских брендов, в связи с введенными пакетами санкций, стала большой трагедией для потребителя. Почему так?
Крупные зарубежные магазины, о которых идет речь, занимали топовые локации и они находились в самых лучших местах высокого трафика торговых центров. Занимали первые этажи первой линии. Торговые центры, которые были заполнены арендаторами, формирующими основные ключевые потоки, такие как Zara, Inditex или H&M, считались самыми проходимыми и популярными среди потребителей. Как правило, это были межрегиональные торговые центры, куда ехали отовсюду, с регионов, ближайших городов, деревень, пригородов, и окраин. Потребители посещали торговые площадки для того, чтобы купить непосредственно товары у якорных арендаторов, и попутно посетить весь торговый комплекс. Уже после посещения известных магазинов, посетить развлекательные локации или мероприятия в ТЦ. Развлекательные мероприятия, это были своего рода «допродажи» к основному потреблению, к таким якорям.
Резкий уход или приостановка работы топовых игроков оказались неорганическими. Рынок не сформировал нишу постепенно, это произошло резко. Из-за отсутствия неорганического перехода и резких изменений, произошел колоссальный удар по сфере торговых центров. Рынок к этому не был готов. Нет сформированной ниши арендаторов, кто может заменить ушедшие европейские марки.
Что касается развлекательных локаций в торговых центрах, чаще всего они размещены на третьих этажах и выше, или в районах кинотеатров. Люди приходят, идут с детьми на развлечения, проводят там время, посещают магазины, тем самым формируя выручку торгового центра.
Уход международных брендов из торговых центров, является ударом, потому что развлекательные локации платят меньшую арендную ставку, чем другие операторы. Если торговый комплекс вынужден наполнять свои площади развлекательными локациями, это чаще всего места, куда потребитель идет целенаправленно, с меньшим трафиком проходимости, по низкой цене. На первой линии трафика все также остается ритейл, который является основной прибылью ТЦ. В нынешние времена этот процесс надломлен, потому что ТЦ лишились якорных арендаторов. Магазины, которые находились на топовых линиях покинули торговые площадки. Этот исход равносилен трагедии для торговых центров и для потребителей.
Что потеряли торгово-развлекательные центры?
Перед закрытием многие ТРЦ сделали огромные продажи, вызванные ажиотажным спросом потребителей, но это не стало выходом из ситуации. Потери ТЦ в доходах колоссальные. Даже при минималках, которые торговые комплексы получают сейчас, они начинают терять на посещаемости потребителей. Посещаемость влияет на других арендаторов, которые тоже работают от процента. Эти потери существенные, и они как снежный ком, начиная с минимальных 10-15%, продолжая 20-30-40%, и так далее, идут по нарастанию. Люди заходят и видят, что им нечего купить в торговом центре, приходят через время и опять видят, что нет больше привлекающих их магазинов, и теряют интерес.
Торговые центры потеряли крупных якорных арендаторов, у которых были крупные потоки покупателей, на которых также зарабатывали все другие арендаторы. Сейчас падает индекс посещаемости торговых центров. Это влечет за собой падение выручки от оставшихся арендаторов и всех остальных локаций, которые работают на оставшихся площадях. Поэтому, сами по себе, закрытые магазины, закрытые площади, сильно отталкивают потребителей. Ушли флагманские арендаторы, которые формировали имидж ТЦ и привлекали покупательскую способность. Это сильный удар по крупным объектам торговой недвижимости.
Торговые центры, это также колоссальные затраты на содержание энергосистем, оплачивание тепла, кондиционирование, уборки, все эти постоянные издержки никуда не уходят. Эти пустующие помещения, как отапливались, кондиционировались, как убирались прилегающие территории, так и продолжают, а по факту сейчас весомого фактора доходности нет, и этот снежный ком продолжает накапливаться. Возможно, в скором времени ТЦ будут терять по 50% выручки, на этом снежный ком остановится, если ТЦ начнут применять и разрабатывать какие-то спасательные процедуры, для того, чтобы нормализовать, стабилизировать и приостановить потерю посещаемости торговых центров.
В будущем, когда ТЦ проведут реконцепцию, разработают новые пути улучшения, быстрого изменения ситуации ожидать не стоит. Потому что возвращать покупателя сложно. Если человек перестал посещать ТЦ, то для того, чтобы его вернуть обратно, нужно разрабатывать новые маркетинговые стратегии, новые вовлекающие активности. Придумать что-то, для того, чтобы покупатель вернулся, это крайне не простая задача.
Такие арендаторы, как H&M или Inditex, являлись якорями и привлекали покупательский поток. И если посмотреть список санкционных компаний, которые приостановили свою деятельность на территории России или ушли с рынка, он достаточно большой. В некоторых магазинах закрылись небольшие отделы, которые были особо не известны среди потребителей, но все, кто ушли из ТЦ, по-разному влияют на посещаемость. Кто-то платил большую аренду, кто-то не большую. Если взять тот же Inditex, на ранних стадиях захода сети были одни арендные ставки. В одних ТЦ с топовыми арендаторами, где Inditex было жизненно необходимо встать, были одни арендные условия, там где Inditex уговаривали и просили открыть свои магазины, там были другие арендные ставки. Где-то они вообще стояли только за товарооборотом. Есть даже кейсы, где они заходили только на условиях коммунальных услуг, там они были как трафикогенерирующие компании, на них зарабатывали через других арендаторов, притягивая других арендаторов.
Сейчас многие винят закрытие магазинов в падении трафика и выручки ТРЦ. У нас есть открытое общение, в рамках которого коллеги делятся потерями трафика. Трафик сопоставляют год от года. Года, когда была пандемия и локдаун с закрытием торговых площадок, не учитывают и сравнивают года, до пандемии, когда была посещаемость, и велась работа. Сейчас сопоставляют посещаемость торговых центров с допандемийными годами, и сложившаяся ситуация уже трактует факт падения посещаемости на сегодняшний день. Уход якорных арендаторов, это словно вырвали частичку фундамента из ТЦ, ведь на таких компаниях фундаментально строился бизнес.
Будут ли ТРЦ судиться с ушедшими арендаторами?
Стали появляться новости о том, что ТРЦ начинают судиться с владельцами закрытых магазинов, требовать с них неустойки и даже расторжение договоров. Но, большинство ТРЦ приняли ожидающую позицию и верят в возвращение крупных игроков рынка. Однако, некоторые ТРЦ склоняются к решению ситуации: позволить себе выгнать закрытый магазин через суд.
Такой исход событий могут позволить себе самые дерзкие арендодатели, у которых торговые центры находятся в топовых местах. Условно, у них есть резерв по арендаторам, и они так или иначе знают, что если даже на первую линию покупательского трафика они поставят не самых топовых арендаторов, то на линиях позади у них все равно ликвидные арендаторы. Такие торговые центры могут позволить себе расторжение договоров аренды, судиться и выгонять арендаторов. У этих ТЦ есть своя подушка безопасности в виде арендаторов. И они уверены в потенциале своей торговой площадки, что она точно не будет пустовать и проведут реконцепцию в моменте. Забив пустующие площади другими арендаторами, они видят, что будут работать более эффективно, чем при пустующих, неработающих первых линиях/первых этажах ТЦ. Таких объектов сравнительно не большое количество, с теми коллегами, с кем мы общаемся, у них есть информация, что таких ТЦ, кто позволяет себе судиться и выгонять арендаторов - единицы на территории России. ТЦ, кто работал с крупными ритейлерами не настроены портить отношения с ними и выгонять закрывшихся арендаторов. Воинственно настроенных ТЦ по России, которые настроены на такие меры - 5-10% от всех ТЦ по стране.
С позиции предпринимателя, я думаю, что сложившаяся ситуация, это форс мажор и получается, мы своего рода вышли из международного судебного права. Мы можем судиться в правовом поле России сколько угодно и выигрывать здесь и принуждать оплатить упущенную прибыли, и потери, и косвенные потери, и многое другое, но наши партнеры из других стран скажут, что в их правовом поле они нам ничего не должны. Где будет истина, если со всеми разорваны отношения, нам не известно. Возможно, это утопия, пытаться что-то взять с ушедших компаний, если они сами не будут настроены сохранять отношения и как-то обозначать своё присутствие. Пока теплится надежда, что некоторые крупные бренды останутся, возможно они оплатят упущенную прибыль и недополученную аренду, но как только наступит конкретная точка невозврата, то никто ничего платить не будет. Переговоры станут нецелесообразны. Смысла для этих компаний что-то оплачивать не будет.
Возможно, решение данного вопроса нетривиально. Как предприниматель, я вижу сегодняшний кейс Макдональдс, который продал свой бизнес и был произведён ребрендинг, это один из вариантов решения. Эта ситуация позволила разрешить будущее компании в России, в моменте. Либо, мы видим компанию LPP, которая продала свой бизнес Китайским предпринимателям и все магазины, такие, как Sinsay, Reserved, Cropp, и остальные, входящие в их группу сохранили на сегодняшний день работу в стране и коллективы магазинов. Возможно, мы ещё увидим какие-то нетривиальные решения, какие-то продажи, перепродажи, франшизы, или другие нестандартные кейсы, которые косвенно, с изменениями названий, другими поставками или другим ребрендингом, продолжат оставаться на территории России.
Почему потеря брендов пагубно скажется на трафике в торговых центрах?
Потребители жалеют, что закрылись магазины, у которых ценность именно в брендах, а сами вещи сопоставимы по качеству и ценам. Их вывески привлекали внимание покупателей, у них налажены маркетинговые подходы. И даже, если на месте топовых игроков откроются магазины турецких, китайских или российских компаний, возможно, их вывески не будут так привлекать покупательскую способность. Здесь вопрос в том, что в бизнесе все складывается многофакторно. Влияет бренд, влияет товарная матрица, наполнение, квадратура, позиционирование, логистика, возможность открытия большого количества локаций, представленность, узнаваемость марки, доставка и прочее. Несколько десятков, а то и сотни факторов влияют на успешность или не успешность того или иного бренда. У Российского, китайского или турецкого бренда не будет такого привлечения покупательского потока, потому что российского потребителя всегда привлекали импортные, европейские бренды. Все хотели одеваться модно, красиво, но при этом не дорого и качественно. Российский потребитель всегда уделяет внимание брендам, особенно популярным.
Смогут ли это организовать Российские бренды, или бренды из Турции, Индии, остаётся вопросом, но если они смогут это сделать, они выйдут победителем в гонке. Но, я ещё раз повторюсь, факторы успеха не кроются только в названии. За названием стоит все, стоит опыт работы, выстроенные бизнес процессы, вплоть до гарантии на товар, доставки, сопоставление, коллекции, обновление ассортимента, множество всего. Сказать о том, что успех состоит только лишь в одном названии, это не так. Как правило, даже само название, вот к примеру, назвался Макдональдс, и вот тебе успех, это не так, название не несет в себе успех. За самим Макдональдс стоит более чем столетняя история. Получается, что название сформировано действиями и делами, и платят за действия, а не за название. У кого в будущем будет обеспечено название действием и делами, тот и победит, тот и займет лидирующую позицию на рынке.
Что ждёт кинотеатры?
Вместе с ТРЦ сейчас глобальные проблемы испытывают кинотеатры. Благо, что чаще всего кинотеатры были расположены на каких-то отдаленных местах. Потребители шли туда целенаправленно и кинотеатры приносили не так много трафика, как акулы Ритейла.
Сейчас, многие площадки уже были проданы. Предполагаю, что если ситуация в мире не изменится, и продолжат выпускать пакеты санкций, в скором времени многие кинотеатры обанкротятся. Заменить, их возможно смогут фитнес клубы, или локации кинотеатров будут перепрофилироваться в развлечения. Может быть не большое количество залов отдадут под российский, отечественный прокат, или какой-то прокат из других стран все же останется. Но, уже ясно, что существование кинотеатров в том объеме, что они были, не возможно. Быстрой замены на места кинотеатров тоже не придёт. Это будут возможно какие-то локальные, отдельно взятые решения, которые в тех или иных локациях будут закрывать этот вопрос. Но, глобальных и кардинальных решений пока нет. Ситуация с кинотеатрами будет решаться персонализировано от торгового центра к торговому центру, с индивидуальным подходом, с индивидуальными арендаторами. Решения будут локальными. По моему мнению, это все же будет направлено больше в сторону создания развлекательных локаций на местах кинотеатров.
Популярность районных торговых центров изменилась
Сейчас, в связи с уходом топовых игроков, пустующими площадями и снижением покупательского спроса, крупные ТЦ теряют свою ликвидность. Закрытые отделы, темные посещения отпугивают покупателей. В связи с этим, все большую популярность обретают районные торговые центры. Но, не стоит забывать, что районный торговый центр другому районному торговому центру рознь. Некоторые «районники» вообще не показали падения покупательского спроса, в некоторых оно частично, в некоторых обусловлено действительно падением покупательской способности, в некоторых, наоборот, может наблюдаться планомерный рост, потому что это может быть новый построенный ТЦ и он продолжает развиваться, и набирать обороты. В целом, по нашим торговым центрам поток людей пока средне стабильный от года к году. На данный момент трафик в наших районных ТЦ практически не изменился. Как правило, в «районниках» не стояли крупные ушедшие бренды, о которых мы говорили ранее. Из-за этого фактора районные ТЦ меньше всего на себе ощутили турбулентность.
На масштабных мероприятиях, где участвуют крупные торговые центры, много рассуждается о текущих проблемах, их мало волнует маленькие локальные ТЦ, но в целом многие крупные игроки сходятся во мнение, что «районники» наиболее стабильны, меньше потрясены всем происходящим, колебаниям, пандемии, и прочим шатким моментам.
Здесь, мы, как компания, смотрим в сторону развития именно в формате районных торговых центров, с точки зрения перспективности, долгосрочности и стабильности работы. Нас также поддерживают коллеги в виде продуктовых ритейлеров, которые, на сегодняшний день подтвердили своё развитие и открывают новые локации, рассматривают предложения. Мы, опираясь на их развитие, формируем новые предложения и продолжаем двигаться вперёд.
Заменит ли фуд-ритейл фэшн сегмент?
В сложившейся ситуации, увереннее всего себя чувствует сейчас фуд-ретейл (Лента, Ашан, Пятёрочка, Магнит и так далее). Возможно, в будущем, продуктовые концепции придут на смену фэшн и другим сегментам. Здесь ситуация в том, что ТРЦ пытаются применять различные маркетинговые методы, и если партнеры идут на встречу, то вместе с ними и развиваются. Безусловно, фуд - ритейл продолжает развиваться. Он точно сейчас стабилен. Сказать, что они полностью заместят другие сегменты, пока нельзя, это органика, она не происходит в момент, это постепенный процесс.
Вот, я на днях ехал по Новосибирску, и проезжал место, где у нас стоял красивый флагманский магазин Адидас, с окнами, на первой линии, в бизнес центре, очень презентабельный. Сегодня там уже магазин Пятерочка, на месте Адидас. Это очевидный пример, что замещение происходит.
Сейчас идет очень много переговоров с турецкими, индийскими и другими ассоциациями производителей. Ниша освобождается, и соответственно, это становится привлекательно для многих игроков. Это рыночный механизм. Есть пустота, есть вакуум и на него нужно идти. Соответственно, безусловно, открываются новые возможности для любых ритейлеров, которые даже уже присутствуют на рынке. Уже присутствующие на рынке игроки могут реагировать на ситуацию, могут изменять формат работы. Например, раньше работали в одной площади, сейчас ниша пустая, и у всех компаний есть возможность. Сейчас есть возможность и у Российских компаний, оставшихся иностранных компаний тоже есть возможность занимать освободившуюся наработанную нишу. Сейчас, ведутся переговоры с торгово-промышленными палатами. Торгово-промышленные палаты, это как правило, мостики, которые упрощают те или иные пути. Где-то локально провоцируют предпринимателей, где-то добавляют им уверенности, где-то дают льготы. Соответственно, это не лишний процесс, он благоприятно влияет на работу операторов. Цель этих встреч - спровоцировать и придать уверенности, организовать поддержку, помочь информационно, дать какие-то контакты. Все это благоприятно для работы и последующего развития тех или иных видов бизнеса.
Когда окончательно будет известно будущее торговых центров?
Разные эксперты говорят о том, что окончательные решения об уходе или возвращении на российский рынок будут приняты в сентябре. Я думаю, что установленный рубеж - в сентябре, это своего рода психологический барьер. Сначала говорили, два-три месяца. Вот, эти два-три месяца прошли. Мы их прождали, они пролетели незаметно. Вот, март, апрель, май прошли, сейчас июнь, и появились следующие «два-три месяца». С моей точки зрения, это какие-то психологические установки у людей и они стараются жить такими рубежами, такими взглядами. Может быть людям комфортно так принимать решения, у них такое планирование в рамках текущих дней. Кто-то стремится отложить что-то неизбежное, авось что-то случится. Но, ведь, это «авось», оно ведь случается. В целом, вся эта ситуация своего рода «авось», никто ведь не думал, не знал, не гадал, что так произойдёт. Теперь, «авось» за два-три месяца все урегулируется само собой. Может быть, появятся новые решения, мы видим новые сделки, которые сейчас заключаются. Возможно, появятся нетривиальные решения.
Сейчас, не до конца понимаются какие-то альтернативные решения, но и сами компании не до конца хотят уходить, они не настроены на то, чтобы терять свой бизнес, и свои инвестиции в России. В связи с этим, появились такие обоюдные ожидания в два-три месяца. И все еще не теряют надежду, что что-то произойдёт, что-то хорошее.
