Обзор рынка торговой недвижимости г. Сочи

22.05.2018

Специалистами отдела стратегического консалтинга IDEM в апреле 2018 года проведено исследование рынка торговой недвижимости города Сочи. Определены объем рынка и перспективы его развития, обеспеченность жителей и гостей города торговой недвижимостью, динамика изменений, арендные ставки, заявленные к реализации проекты.

Географическое положение

Муниципальное образования город-курорт Сочи (неофициальное название Большой Сочи), расположен на северо-восточном побережье Черного моря, на южной границе Российской Федерации.

Расстояние до Краснодара по трассе 292 км. Расстояние до Москвы около 1 700 км. Сочи имеет самую большую в Европе протяженность, приблизительно 146 км (по дороге вдоль моря). Город занимает большую территорию, площадь Сочи составляет 3 502 кв.км. Для сравнения, площадь Москвы в границах МКАД 900 кв.км, в границах 2012 года (в т.ч. Новая Москва) 2 511 кв.км. Площадь застройки города составляет 250 кв.км. Большую часть, 81% площади Большого Сочи, занимают особо охраняемые природные территории и объекты.

Социально-экономическое развитие

По данным Краснодарского краевого комитета государственной статистики на 01.01.2017г. население Большого Сочи 492 601 чел., в т.ч. городское 416 233 чел. и сельское 76 368 чел.Город посещает большое количество туристов. В 2016 году туристический поток превысил 6,5 млн чел., в 2017 г 6 млн человек. Сочи - всесезонный курорт, привлекает туристов круглый год, сочетает пляжный отдых и горнолыжные трассы, множество культурных событий. Неофициально Сочи называют главным курортом России, летней столицей страны. Сочи постоянно становится ареной крупнейших международных событий, привлекающих множество гостей города, в их числе можно назвать Олимпийские игры 2014, Фестиваль молодежи и студентов, чемпионат мира по футболу 2018г.

Основные социально-экономические показатели г. Сочи в 2017 г.

Численность населения (на 01.01.2017г.) 

492 601 чел. (в т.ч. городское 416 233 чел.)

Расстояние до г. Москва (на автомобиле)

1 700 км

Административные районы:

Адлерский (включая Красную Поляну), Лазаревский, Хостинский, Центральный

Оборот розничной торговли (2017г.)

184 1 млрд. руб.

Средняя номинальная начисленная з/п. (за 2017г.)

39 073 руб.

Оборот розничной торговли на душу населения

373 527 руб.

По данным Федеральной службы государственной статистики2 в среднем по РФ оборот торговли на душу населения в 2017г. равняется 203 029 руб., что в 1,75 раза меньше, чем в Сочи. В городах-миллионниках по итогам 2017 года оборот розничной торговли на душу населения составляет от 99 876 руб. до 169 488 руб., в среднем 120 672 руб. в Санкт-Петербурге 251 120 руб., Москве 363 391 руб. Во всех этих городах, оборот торговли на душу населения меньше, чем в Сочи.

Столь высокий показатель оборота розничной торговли формируется как за счет расходов туристов, поток которых составляет 6 млн чел. в год, так и достаточно высокой средней заработной платой в г. Сочи. По данным сайта Краснодарстата средняя заработная плата в Сочи в 2017 году составляет 39 073 рубля, что близко к значению средней зарплаты в городах – миллионниках 39 266 рублей. Расчетная величина оборота торговли, исходя из средних показателей по РФ, с учетом величины доходов жителей Сочи, составляет примерно 5 средних зарплат. Для Сочи это составит около 195 000 руб. на душу населения, примерно, как в среднем по РФ в целом и больше, чем в большинстве городов-миллионников. Годовой оборот розничной торговли, формируемый постоянными жителями, составляет примерно 96,2 млрд руб. (52% от всего оборота), а годовой оборот, приходящийся на туристов можно оценить как 87,83 млрд руб. (48% от всего оборота). С учетом этого фактора эквивалентное с точки зрения торговли «полное» население Сочи больше на 449 225 человека. Полное население в среднем за год составляет 865 428 человек. Общее «наличное» населения Сочи с учетом туристического потока в пик туристического сезона (август месяц 2017г.) администрация города Сочи оценивает в 1,1 млн человек. Эта величина несколько больше средней за счет фактора сезонности и возможно, разной структуры расходов в торговле отдыхающих и местных жителей.

Можно сказать, что характеристики рынка торговой недвижимости Сочи приближаются к значениям параметров рынка города-миллионника, такого как Казань, Нижний Новгород, Новосибирск. Отличием является большая развлекательная составляющая, за счет большой доли отдыхающих, которая составляет 48% от общего количества населения.

Рынок торговой недвижимости г. Сочи

По данным администрации муниципального образования г. Сочи в городе функционируют 5 831 предприятие розничной торговли. Они обеспечены объектами торговли – в т.ч.:

  • стационарной розничной торговли – 5 054 объектов;
  • нестационарные торговые объекты (НТО) (павильоны, киоски) – 992 объектов;
  • розничные рынки – 6 объектов, в том числе: 2 сельскохозяйственных, с количеством торговых мест – 1 282.
Такое большое количество предприятий стационарной торговли требует площади соответствующего размера для размещения этих объектов - на конец 2017 года общая торговая площадь объектов розничной торговли составляла 478,9 тыс. кв.м.

Обеспеченность населения города Сочи стационарными торговыми площадями составляет – 960,9 кв.м на 1 000 жителей, без учета отдыхающих, что превышает суммарный норматив минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов для муниципального образования город-курорт Сочи в 1,6 раза (норматив для Сочи 606,9 кв.м на 1 тыс. человек).

Отрасль, оказывающая услуги общественного питания, представлена 1 468 объектами, с общим числом посадочных мест 90 467, из них:

  • 1 124 - Общедоступных предприятий общественного питания 74 335 п/м;
  • 88 - Закрытого типа 9 946 п/м;
  • 256 - Сезонных (летних) 6 186 п/м.
Обеспеченность посадочными местами на 1 000 чел. составляет 154,8 п/м, что более чем в 2 раза превышает норматив для города-курорта Сочи 69 п/м.

Уровень развития розничной торговли значительно различается по внутригородским районам города Сочи: наиболее высокие показатели оборота розничной торговли крупных и средних организаций на душу населения отмечаются в Центральном и Адлерском районах, наиболее низкие – в Лазаревском районе с высокой долей сельского населения.

Среди всех видов торговой недвижимости наибольший интерес представляют современные торговые центры, объекты в которых концентрируются потоки покупателей, которые в наибольшей степени показывают уровень развития торговой недвижимости города.

Торговый центр, согласно международной классификации3, которой придерживаются консультанты IDEM, это - объект торговой недвижимости, арендопригодной площадью не менее 5 000 кв.м с эффективной концепцией, имеющий в своем составе один или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную международными, федеральными и/или региональными ритейлерами, и находящийся в едином управлении.

Полная версия обзора >>>

Источник: IDEM - консультанты по торговой недвижимости 

Возврат к списку