60% сделок на петербургском рынке недвижимости сконцентрировано в четырех районах

Исследование Urbanus.ru, проведенное на основе статистических данных 2018 года, позволяет четко выделить четыре основных центра покупательской активности в Санкт-Петербурге — Приморский, Невский, Выборгский и Московский районы. Проекты, расположенные в этих локациях, принесли застройщикам 192,7 млрд рублей. В свою очередь, новостройки в устье Невы (территория Василеостровского, Петроградского, Адмиралтейского и Центрального районов) собрали кассу в 55 млрд рублей.

Приморский район лидирует по численности населения в Санкт-Петербурге, и, похоже, что в ближайшее время он станет еще многолюднее. За прошедший год в пользу местных новостроек свой выбор сделали 16,5 тыс. покупателей — 23,5% от городской аудитории. Главные точками для привлечения спроса служат ЖК «Чистое небо» (4335 сделок, самый популярный комплекс в регионе), ЖК «Полис на Комендантском» (1655 сделок), ЖК «Шуваловский» (1467 сделок), ЖК Yoga (1131 сделка). Большинство крупных проектов Приморского района тяготеют к Западному скоростному диаметру на участке от Приморского шоссе (Приморского проспекта) до КАД. Фактически он выполняет функцию главной стратегической оси, вокруг которой формируется гигантский жилой массив.

Исключительно высокие показатели продаж демонстрирует Невский район — здесь зарегистрировано 11 тыс. ДДУ. Вдоль обоих берегов Невы расположены 19 строящихся или недавно завершенных жилых комплексов, 4 из которых являются «тысячниками». В границах района сформировались две локации с высокой концентрацией новой застройки. Одна из них находится между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом и объединяет такие проекты, как «Цивилизация», «Ренессанс», «Дальневосточный 15», «Полис на Неве», Pulse на набережной. С севера северо-востока к ним примыкают ЖК Legenda Дальневосточного и ЖК «Коллонтай 2», а с востока — комплекс апартаментов Wings. В перечисленных комплексах зарегистрировано более 5 тыс. сделок.

Другой массив — более компактный — расположен за КАД, в районе невской излучины Кривое Колено, и включает ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая», ЖК «Живи! В Рыбацком» и ЖК «Невские паруса». Объем выручки, полученной от реализации местных 2,9 тыс. квартир, оценивается в 9,4 млрд рублей — это заметно больше, чем, например, во всем Фрунзенском районе.

Третье место по объемам спроса занимает Выборгский район. В рамках его границ соседствуют совершенно непохожие городские ландшафты с различным уровнем инфраструктурного освоения и транспортной доступности. Рядом со станцией метро «Лесная» (ближние подступы к историческому центру), в квартале, замкнутом внутри улиц Кантемировская, Грибалёвой, Новолитовская и Полюстровского проспекта, сосредоточено три жилых комплекса — «Облака на Лесной» (873 ДДУ), Life Лесная (595 ДДУ) и G9 (197 ДДУ). На северной окраине района, между Суздальским проспектом и КАД, расположена территория бывшей промышленной зоны «Парнас», которая обязана своей общероссийской славой блогеру Илье Варламову. По состоянию на 2018 год здесь шли продажи в семи проектах — «Северная долина», Прагма City, «Парнас», «Жили Были», «Шуваловский дуэт», «Миллениум» и «Континенты». Вопреки предостережениям Варламова, 5,2 тыс. покупателей отдали свое предпочтение этой локации, что делает ее самой популярной во всем районе. Видимо, фактор низкой стоимости способствует примирению с большинством недостатков. Средний бюджет сделки в «Парнасе» оценивается экспертами Urbanus.ru в 3,39 млн рублей. Это на 34,5% ниже, чем в среднем по городу.

Совсем немного уступает Московский район, где продажи велись в 25 проектах. Всего зарегистрировано 8 тыс. сделок, из них 5,4 тыс. связано с адресами внутри треугольника, образованного пересечением КАД, Московского и Пулковского шоссе. Эта территория (в том числе, промышленная зона бывшего мясокомбината «Самсон») активно осваивается девелоперами. Статистика подтверждает коммерческие перспективы данной локации. Так, выручка от продаж квартир в ЖК «ЦДС Московский» составила 2,8 млрд рублей, в ЖК «Триумф Парк» — 3,1 млрд рублей, в ЖК 4You — 3,6 млрд рублей. Денежный поток, который генерируют «тысячники», — ЖК «Две Столицы» (4,6 млрд рублей) и ЖК «Светлый мир. Жизнь» (6,4 млрд рублей) — превосходит бюджетные поступления такого крупного города, как Псков. Приморский, Невский, Выборгский и Московский районы имеют стратегическое значение для строительной отрасли Санкт-Петербурга. Они обеспечивают 60% сделок и больше половины валовой выручки, на их долю приходится 61,1% выданных ипотечных кредитов, там расположены 13 из 20 наиболее востребованных проектов.

Замыкают пятерку лидеров Красносельский район. Якорным проектом для него выступает ЖК «Солнечный город» (4,2 тыс. ДДУ), который вместе с ЖК «Английская миля» (721 ДДУ) и ЖК «Клены» (106 ДДУ) образует единый массив застройки к югу от Петергофского шоссе и парка Новознаменка. Ряд жилых комплексов группируется вокруг Дудергофского и Матисова каналов — «Огни Залива», «Южная акватория», «Жемчужный Берег», «Жемчужный каскад», Legenda Героев, «Наутилус». За год им удалось привлечь 1115 покупателей.

Хорошие результаты показал Красногвардейский район. При этом 64% сделок зарегистрировано в двух вынесенных за КАД проектах-«тысячниках» «Цветной город» (1633 ДДУ) и «Новая Охта на речке» (1436 ДДУ). Из числа прочих жилых комплексов самыми успешными являются «ЦДС Полюстрово» (485 ДДУ), «Дом на Львовской» (360 ДДУ) и Magnifica (313 ДДУ).

Далее в рейтинге следует группа районов, в которых было куплено от 3,5 до 1,7 тыс. объектов недвижимости — Калининский, Василеостровский, Пушкинский, Адмиралтейский и Фрунзенский. В первых четырех представлено по одному «тысячнику». Масштабы ЖК «Галактика» в Адмиралтейском районе можно назвать поистине циклопическими — 30 жилых корпусов, 10 детских садов, 3 школа и собственная поликлиника. По количеству продаж — 1814 ДДУ — он вышел на четвертое место по городу. Для Калининского района подобным флагманом является ЖК «Калейдоскоп» (1069 сделок), для Василеостровского — ЖК «Светлый мир. Я – романтик» (1107 ДДУ), для Пушкинского — ЖК «Шушары» (1210 сделок). Во Фрунзенском районе в отсутствие проектов 1000+ доминантами спроса стали Ligovsky City (780 ДДУ) и апарт-комплекс Valo (561 ДДУ).

Отдельно следует остановиться на Центральном и Петроградском районах — наиболее престижных локациях Санкт-Петербурга. Если в большинстве районов квартира или апартамент стоит в среднем менее 5 млн рублей, то для Центрального этот показатель равен 9,19 млн рублей, а для Петроградского — 15,57 млн рублей. Это обусловлено составом предложения, которое практически полностью сводится к застройке элит- и бизнес-класса. Единственное исключение — жилой комплекс комфорт-класса «Днепропетровская 37» на Обводном канале.

Финансовые результаты самых продаваемых комплексов — Апарт-отель Yes (378 ДДУ, выручка – 1,91 млрд рублей), Skandi Klubb (276 ДДУ, выручка – 2,74 млрд рублей), «Петровский Квартал на воде» (219 ДДУ, выручка – 3,79 млрд рублей) — вполне сопоставимы с теми цифрами, которые характерны для некоторых представителей топ-30.

Среди аутсайдеров — по уровню и покупательской, и девелоперской активности — Петродворцовый  (два жилых комплекса, 667 сделок), Курортный (четыре жилых комплекса, 643 сделок), Колпинский (три жилых комплекса, 378 сделок), Кировский (три жилых комплекса, 250 сделок) и Кронштадтский (один жилой комплекс, 199 сделок).
Подавляющее большинство транзакций (88,3%) фиксируется в районах со средней стоимостью квадратного метра от 90 до 120 тыс. рублей. За границами этого коридора находятся престижный Адмиралтейский (133,65 тыс. рублей), Центральный (196,37 тыс. рублей) и Петроградский (219,66 тыс. кв. м), удаленный Петродворцовый (70,57 тыс. рублей), расположенные за КАД Колпинский (74,6 тыс. рублей) и Пушкинский (77,61 тыс. рублей) районы. Максимальные показатели ипотечного финансирования наблюдаются в Колпинском районе — 62,9%. Чуть ниже доля кредитного жилья в Кронштадском районе — 62,8%. Также отметку в 60% преодолели Красногвардейский, Красносельский и Невский районы.