2019 году на рынок выйдет ограниченное количество жилых проектов

Разрешения на строительство, выданные в прошлом году, задали на ближайшее время консервативную повестку дня. Неопределенность, связанная с ожиданиями от реформы долевого строительства, также мотивирует застройщиков вести более осторожную политику. В этих условиях они направляют свои ресурсы в первую очередь на освоение действующих площадок, уже доказавших свои востребованность. Запуск новых проектов выглядит менее актуальным. К такому заключению пришли эксперты Urbanus.ru.

Большинство согласованных премьер девелоперы поспешили вывести на рынок еще в прошлом году. При этом из 330 разрешений на строительство, выданных апарт-отелям, МФК и жилым комплексам, около 150 связаны с новыми проектами. В 2019 году структура застройки, очевидно, претерпит изменения. Фактор, который способствовал массовой активации новых площадок, прекратил свое действие — задача успеть до истечения министерского дедлайна больше не стоит. Вместе с тем, почти для всех участников рынка решающее значение имеют конкретные меры государственной и региональной поддержки, которые получат жилые комплексы, не удовлетворяющие критериям сохранения старой схемы (30-процентная готовность и 10-процентная реализация фонда). Неизвестно, насколько болезненной будет адаптация к механизмам проектного финансирования.

Дополнительный стресс создает вероятность повышения учетной ставки, что сделает ипотеку менее доступной. Однако даже самые крупные застройщики вынуждены считаться с объективной экономической ситуацией: рост издержек при уменьшении доходов потенциальной аудитории.

Таким образом, современный рынок явно не располагает к поиску новых концептуальных решений и планировочным экспериментам. Это вынуждает девелоперов сосредоточиться на развитии уже состоявшихся проектов, у которых уже сформировалась устойчивая аудитория. В первую очередь, это обширные площадки, где зафиксировано более 500 продаж в год: новомосковские гиганты, ПИКовские флагманы северо-востока и юго-востока, «Жемчужина Зеленограда», «Ясеневая 14», «Мещерский лес», «Лучи», «Некрасовка», «Город на реке Тушино – 2018», «Мир Митино» в массовом сегменте, LIFE-Ботанический сад, «Зиларт» и «Символ» в бизнес-классе. В рамках этой группы было выдано порядка 120 разрешений на строительство.

Еще одну категорию проектов образуют новые жилые комплексы, воспроизводящие ранее апробированный и зарекомендовавший себя шаблон, прибавив к нему некоторые дополнительные опции: премьеры от ГК «ПИК», «Цветочные поляны», «Городские истории», «Сиреневый парк», «Преображение», LIFE-Варшавская, «Семеновский парк», «Фонвизинский», «Петровский парк», а также I Love и Balance, представляющие наиболее доступную фракцию бизнес-класса. Перечисленным площадкам было выдано свыше 55 согласований. По всей видимости, инерция двух указанных категорий проектов и будет задавать тон на строительном рынке в краткосрочной перспективе.

В массовом сегменте за два первых месяца 2019 года состоялось только три премьеры, предусмотренные ранее выданными документами — ЖК «Дом на Барвихинской» (застройщик – «Тройка РЭД») и ЖК «Молодогвардейская 36» (застройщик – ГК «ПИК») на западе Москвы и обширный квартал «Некрасовка» на юго-восточном направлении за МКАД (девять корпусов, сгруппированных в три этапа, застройщик – «Самолет Девелопмент»). К ним прибавятся три классических жилых комплекса на стыке комфорт- и бизнес-класса. Два из них — вторая очередь ЖК КутузовGrad (бывший «Петра Алексеева, 12А») в долине реки Сетунь и ЖК River Sky у Симонова монастыря — принадлежат компании «Инград», которая, похоже, рассчитывает удержать свой прошлогодний результат по объемам продаж жилья. Третий — ЖК Central Park в южной части «ЗИЛовского» полуострова — готова вывести компания «Лидер-Инвест». Предусмотрено строительство нескольких очередей жилья и обширного кластера социальной инфраструктуры.

Одним из самых масштабных проектов может стать ЖК «Винницкие кварталы» (РНС от 30.06.2018) в Раменках. Согласно информации, предоставленной департаментом градостроительной политики Москвы, площадь застройки может составить 160,9 га. Выход жилья прогнозируется на уровне 1,18 млн кв. м. Однако конкретные сроки начала работ пока неизвестны. Осваивать данную площадку будет АО «Центр-Инвест», в портфеле которого есть несколько компактных согласованных площадок в Центральном административном округе — ЖК Dialog, ЖК Titul, а также дом во 2-м Хвостовом переулке и комплекс апартаментов на Серебрянической набережной. Еще один большой раменский проект — Westside от «Интеко» — остановился на стадии рендеров (которые, впрочем, следует признать весьма эффектными).

В категории апартаментов также не ожидается серьезного пополнения фонда. 9 июня было согласовано строительство комплекса бизнес-класса MainStreet на 558 лотов в районе Фили-Давыдково (у Рублёвского шоссе). В другом проекте бизнес-класса — двух башнях ЖК «Звенигородское 11» (РНС от 31.10.2018)— фонд состоит из квартир.

Самое большие ожидания связаны с двумя «концептуальными» инициативами. Первая касается участка территории бывшего Тушинского аэродрома. В прессе за ним закрепилось название «Ростех-сити», поскольку именно структуры госкорпорации выступают основными резидентами будущего делового кластера. Его также планируется дополнить крупными социальными и спортивными объектами. Также девелопер Vi Holding получил разрешение на строительство трех жилых блоков. Помимо Российского фонда прямых инвестиций, к участию в проекте привлечены инвесторы из Китая и Саудовской Аравии. Большое строительство в Тушино активно обсуждалось еще весной 2017 года, однако извещение о начале строительства поступило от Vi Holding только в конце ноября прошлого года.

Если «Ростех» строит свою штаб-квартиру на северо-западе, то «Мосинжпроект» выбрал для этих целей ММДЦ «Москва-Сити». 30 июня было одобрено возведение 104-этажного небоскреба высотою более 400 метров, что сделает его самым высоким зданием в столице. В структуру многофункционального комплекса войдет 138,6 тыс. кв. м жилья, 52 тыс. кв. м офисных площадей, торговый центр, детский сад для временного пребывания и четырехуровневый подземный паркинг.

На этом перечень заметных премьер 2019 года, чей запуск был предопределен заявочной кампанией предыдущего года, в целом исчерпывается. Все вместе они получили только 24 согласования — немногим более 7% от общего количества РНС. Можно констатировать, что новых проектов будет мало, и в них будет мало нового (за некоторыми исключениями). В профильном департаменте правительства Москвы сообщили, что в ТиНАО согласования дополнительных жилых площадей не предвидится еще пять-семь лет.

Отдельного внимания заслуживают еще несколько адресов. Во-первых, это два проекта от компании Wainbridge у станции метро «Парк Победы». Строительство ЖК «Поклонная 9» начнется на месте недавно демонтированного бизнес-центра «1812», другой «долгострой» — океанариум «Посейдон» будет замещен МФК «На улице Братьев Фонченко», который получил в ноябре одобрение со стороны Архитектурного совета Москвы. Во-вторых, экспозиция «Золотой мили» пополнится комплексом апартаментов Allegoria Mosca.

Его площадка объединит новую элитную застройку, палаты XVII века и музейно-выставочное пространство. В-третьих, весьма интересной представляется рыночная история квартала Lucky на Звенигородском шоссе — первой попытки компании Vesper выйти за рамки эксклюзивной недвижимости камерного формата. Таким образом, большинство немногочисленных премьерных проектов относятся к Центральному и Западному административным округам. Однако по мере адаптации рынка к новым «правилам игры» застройщики могут перейти и к более активной политике.

Приобрести подробный отчет по жилому комплексу, девелоперу или городу можно на сайте rating.urbanus.ru.