Рынок стал более открытым

06.03.2020

Интервью с Гайком Папояном, председателем Комитета по офисной недвижимости РГУД, Project Director, Project & Development Services в Cushman & Wakefield.

– Каковы основные задачи Комитета на ближайшую перспективу?

– Первоочередная – проведение классификации офисных центров, поддержание и расширение единой базы классифицированных объектов.

В идеале необходим ресурс, на котором можно будет найти всю информацию об объектах, контакты, вакантные площади, фотографии и т. д., а в перспективе трёх-пяти лет продвинуть сайт среди потенциальных арендаторов, чтобы при поиске офисного помещения они для получения информации и связи с собственником в первую очередь заходили на него.

Само продвижение и поддержка сайта возможны за счёт небольших взносов владельцев зданий, что позволит им же получать входящие звонки.

Ещё одна задача – создание площадки для общения собственников. К сожалению, как показывает опыт, в большинстве регионов они разрознены и по большому счёту не взаимодействуют между собой. Люди варятся в своём соку. Такое поведение понятно и характеризуется особенностями экономической ситуации в стране. Однако с середины 1990-х многое уже поменялось, рынок стал более открытым, так же как и люди.

Обсуждение общих проблем, рыночной ситуации, возможностей роста и пр. позволит выработать общую позицию по насущным вопросам, защищать свои права, да и просто обменяться новостями. И я уверен, что наши региональные представительства являются лучшей площадкой для собственников.
 
– Тема классификации всё ещё актуальна?

– Систематизация актуальной информации всегда необходима. В текущей ситуации, когда сведения о реальном состоянии и качестве бизнес-центров разрознены, когда каждый собственник может заявить класс здания соразмерно своему эго, жизненно необходимо, чтобы был независимый рейтинг, которому могут доверять как арендаторы, так и арендодатели. Поэтому, на мой взгляд, классификация всегда будет актуальной, и главная наша задача – не допустить её обесценивания.

– Офисные рынки в каких регионах развиваются активнее других?

– Сейчас девелопмент развивается только в Петербурге. В других городах-миллионниках наблюдается вялый рост, обусловленный небольшим спросом в классах «А», «В». С точки зрения перспектив все города одинаково интересны, но важно не ошибиться с размером и классом объекта.

Наконец-то приходит время профессиональных управляющих компаний. Их основные клиенты – one-time девелоперы, которые не смогли приспособиться к изменяющемуся рынку, и банки, которым досталось залоговое имущество заёмщиков. Спрос на услуги управляющих компаний высокий во всех регионах, поэтому рынок становится всё более профессиональным.

Аутсорсинг становится востребован, когда собственники признают, что не имеют достаточной квалификации для организации нормального функционирования объекта. УК привлекают в основном на условиях success fee – за процент дохода от разницы между текущим и будущим PnL. Здесь и проявляется профессионализм УК. Чем больше будет историй успеха, о которых рынок будет знать, тем быстрее изменится ситуация. Каждый будет заниматься своим делом: инвесторы – давать деньги, строители – строить, управляющие компании – управлять объектами.

– Как Вы относитесь к сегменту гибких офисов? В каких регионах у коворкингов есть потенциал?

– К этому формату в регионах я отношусь немного скептически. На мой взгляд, сейчас и в ближайшие два-три года коворкинги не будут востребованы. В региональных городах и так можно снять один кабинет площадью 10–12 кв. м на короткий срок за небольшие деньги. Нашим людям пока непонятны все эти эфемерные вещи типа коллаборации с другими резидентами и создания синергии. Люди мыслят более приземлёнными категориями: сколько стоит, что за эти деньги можно получить и так далее. То есть ещё не сформировался класс потребителей. Хотя направление, несомненно, очень перспективное.

В Москве коворкинги стали развиваться в период кризиса, когда на офисном рынке возникла большая вакансия и собственники стали искать способ заполнения площадей, фактически нарезая пространства open space на маленькие кабинеты. Правда, с одним нюансом: всеми вопросами занимается коворкинг, то есть у собственника не возрастают операционные расходы.

Неудача с IPO WeWork выявила изъяны в стратегии компании и показала, что сам сегмент рынка не настолько привлекателен, как может показаться. Возможно, сама бизнес-модель, как говорится, не летает или летает, но не так, как хотелось бы.

Источник: Гильдия в деталях 2020. Ежегодный каталог

Посмотреть каталог >>>

Возврат к списку