Новосибирск: средняя температура по больнице положительная

13.10.2017

11 октября в Новосибирске прошел бизнес завтрак на тему «Рынок коммерческой недвижимости Новосибирска». На мероприятии, организованном Новосибирским Представительством РГУД совместно с Клубом управляющих бизнес-центрами, компаниями «ЁЛКА девелопмент» и «Отелит» спикеры пришли к выводу, что на рынке коммерческой недвижимости все не так плохо. Если воспользоваться выражением российского премьер-министра, «ставки стали отрастать». По мнению экспертов, аренда вытянет продажи, но с временным лагом…
 
Как сказал Полномочный Представитель РГУД в Новосибирске и Новосибирской области Максим Марков, «мы с нашим экспертом-аналитиком Андреем Осадчим мониторим рынок коммерческой недвижимости раз в месяц, и потому каждое предложение по его отдельным сегментам «отфиксировано».
 
Динамика слабая, но обнадеживающая
 
Так, по итогам III квартала 2017 года по продажам офисной и складской недвижимости тренд негативный (средневзвешенные удельные цены соответственно 48 834 и 20 390 руб/кв.м. по сравнению с 49187 руб./кв.м и 21 016 руб в I квартале 2017 года). Падение цен по данным сегментам достигает от 1,5 до 4 процентов. По продажам торговой недвижимости диаметрально противоположная ситуация – зафиксирован 3-процентный рост до 60 546 руб/кв.м. Это меньше, чем было в предкризисном 2013 году (соответственно 68 158 руб/кв.м), но больше чем в I квартале этого года (57 336 руб/кв.м).
При этом по аренде по всем вышеуказанным сегментам наблюдается рост тарифов до 2,5 процентов (соответственно 535, 252  и 748 руб против 520, 236 и 721 руб/кв.м. в I квартале 2017 г.).
 
Как отметил эксперт, с учетом того, что в долгосрочной перспективе аренда всегда вытягивает за собой продажи, в целом тренд, как пресловутая «средняя температура по больнице», положительный. И находится в пределах прогнозирующегося индекса инфляции (4 процента годовых).  
 
«Торговая недвижимость — индикатор состояния всего рынка, — подчеркнул Максим Марков. — Её арендатор всегда знает, какую цену аренды он может потянуть, а какую нет, и ведет об этом переговоры с арендатором. Ряд существующих на рынке сверхвысоких предложений объясняется не соотношением спроса и предложения, а позицией собственника. Может быть, он некогда купил площади по 70 000 руб./кв.м и не готов уступать. Либо заложил в цену 180 000 руб/кв.м  своего бетонного объекта местоположение в центре и 20-30-летнюю прибыль. Зато когда он скончается, наследники наконец продадут пустующее помещение и похоронят его с почестями».
При этом надежд на скорый ввод новых торговых площадей в городе нет. По агентурным данным Максима Маркова, ввод в эксплуатацию ТЦ Европейский площадью 100 000 кв.м. на ул.Танковой и БЦ «Альфа» класса «А» на ул.Кирова задерживается на неопределенный период из-за незаполненности. Тогда как прочие ранее заявлявшиеся БЦ до сих пор находятся на стадии проектирования.
 
Другая, позитивная для управляющих коммерческой недвижимостью тенденция заключается в том, что цена выросла за счет сокращения предоставляемых арендодателями скидок. Если по сегментам офисной и торговой недвижимости средняя величина скидок с начала года  упала с 3 процентов до 1,5 процентов, то по складской недвижимости с 7 процентов до 2,5 процентов. Как полувшутку-полувсерьез посоветовал управляющим Максим Марков: «Когда к вам в следующий раз придут за скидкой, скажите: «Подождите чуть-чуть — поднимем цены и вас пригласим»».
 
Как дополнил Андрей Осадчий, прогнозы «Елки Девелопмент» по динамике рынка коммерческой недвижимости на 2017 год по итогам III квартала были скорректированы следующим образом:
 
Офисная недвижимость    Продажа с 4-6 — до минус 1,2  процентов
                                             Аренда с 6 — до 3,8 процентов
Торговая недвижимость    Продажа с 1-2 — до 3,5 процентов
                                             Аренда с 4 — до 4,5 процентов
Складская недвижимость  Продажа с 6-8 — до 0 процентов
                                              Аренда с 6-8 до 7 процентов
 
Такие корректировки объясняются тем, что цены продаж коммерческой недвижимости колеблются под воздействием краткосрочных эмоциональных факторов. Федеральные игроки стали избавляться от лишних активов в регионах. Так, на рынок выставлен ряд старых объектов, включая БЦ «Кронос». Тогда как средний ритейл стал обзаводиться собственными складскими площадями.
 
Время покупать… для профессионалов
 
Президент Клуба управляющих бизнес-центрами (КУБ) Татьяна Гениберг представила доклад «Инвестиции в коммерческую недвижимость. Осень 2017 – весна 2018 года». Она отметила, что рынок недвижимости подвержен таким циклам развития, как оживление, подъем, спад и депрессия. Поэтому инвесторам в коммерческую недвижимость надо успевать покупать на минимуме (последний цикл), а продавать на максимуме цен (первый цикл). И если сейчас рынок депрессивен, то его оживление ожидается весной 2018 года.
 
Между тем текущая доходность рынка недвижимости чуть выше процентов по депозитам банков, находящихся в диапазоне от 5 до 8 процентов, зато обладает большими рисками и меньшей ликвидностью. Если жилая недвижимость сейчас способна давать около 8 процентов годовых, то офисная 8,8 – 9 процентов, торговая 11-12 процентов, а складская 18-20 процентов. При этом в двух последних случаях надо профессионально разбираться в техническом обеспечении и управлении проектом.
 
Такие банки как Сбербанк, Россельхозбанк, Юникредитбанк, СМП Банк и Акцепт предлагают наиболее привлекательные ставки кредитов на приобретение недвижимости. Но даже они находятся в пределах 12-14 процентов годовых для физических и 15-16 процентов для юридических лиц сроком на 3-10 лет под залог покупаемой недвижимости. Соответственно окупаемость объектов жилой недвижимости на сегодня составляет 20-30 лет, коммерческой недвижимости — 7-10 лет. А чтобы инвестор не прогорел, итоговая доходность должна быть на несколько процентов выше стоимости привлеченных ресурсов.
 
ИИ (искусственный интеллект) рекомендует…
 
Евгений Бурденюк и Никита Артемьев из «Отелит Девелопмент» представили результаты анализа собственной 10-тысячной базы арендаторов и обращений на собственный сайт с использованием искусственного интеллекта (ИИ).  Применение систем машинного мониторинга рынка в течение двух лет позволило накопить любопытную статистику, свидетельствующую не только о сложной ситуации на рынке недвижимости, но и о:

  1. Экспансии федеральных розничных сетей
  2. Росте обеспеченности торговыми объектами спальных районов
  3. Активном развитии Интернет-торговли и электронных транзакций
Наиболее часто сегодня к ним обращаются за помощью в организации объектов у дома: пекарен, пивных магазинов, минимаркетов, фастфудов, фруктовых киосков, парикмахерских, кондитерских и кафе.
При этом современные арендаторы смещаются от миниформатов на 10-15 кв.м. к площадям в 30-50 кв.м. Таким образом «мелконарезанные» микрорынки уходят в небытие. Да и арендодателям, чтобы иметь стабильный гарантированный доход, в настоящее время лучше сдать помещения более крупным игрокам.
 
В соответствии с состоянием рынка собственникам коммерческой недвижимости, чтобы выжить, приходится:
* Идти не редевелопмент объектов в перспективных местах
* Снижать свои аппетиты по доходности
* Делать арендаторам уступки на стадии заезда (ремонт за счет собственника, арендные каникулы и т.п.)
 
По информации «Отелит Девелопмент», доходность на рынке торговой недвижимости упала до 15-20 процентов годовых. Ситуация осложняется ужесточением конкуренции, связанной с тем, что деньги частных инвесторов перетекают с проблемного банковского рынка на рынок коммерческой недвижимости. Все вышеприведенное требует от девелоперов все большего профессионализма, умения находить новые перспективные проекты, способные принести хороший стабильный доход.
 
Источник: Дмитрий Карасев, «Новая Сибирь»

Возврат к списку