Строители жилья начали переключиться на объекты промышленной недвижимости

11.10.2024

Областной застройщик жилья создаёт индустриальный парк для малого и среднего бизнеса в Разметелево, планируя масштабировать проект. Производственная недвижимость более востребована, чем квартиры.

Невская строительная компания (НСК), специализирующаяся на жилых проектах в Ленобласти, построит индустриальный парк для малого и среднего бизнеса площадью 50 тыс. м2 в 3 км от деревни Разметелево (Всеволожский район). Участок под него в долгосрочную аренду предоставили власти Ленинградской области.

В планах компании — создать индустриальный парк формата light industrial общей площадью 50 тыс. м2 — три корпуса примерно по 16 тыс. м2. В каждом из них запроектированы обособленные помещения с отдельным входом и заездом средней площадью от 800 до 1000 м2. Каждый юнит состоит из офисной части и производственной, рассчитанной на объекты IV–V класса опасности. Высота потолков (9 м) позволит как надстроить второй этаж, так и установить кран–балки для работы с грузоподъёмным оборудованием. Проект позволяет объединять юниты для более крупных производств.

НСК уже получила разрешение на строительство первой очереди и приступила к возведению несущих конструкций. Параллельно ведётся проектирование второй и третьей очередей. Строительство каждого корпуса будет занимать около года.
Продажи в первой очереди уже открыты, стоимость составляет порядка 120 тыс. рублей за 1 м2.

Застройщик намерен получить для своего объекта официальный статус индустриального парка и все полагающиеся льготы. Согласно критериям Минпромторга, для этого площадь объекта должна быть не менее 8 га, управлением должна заниматься отдельная управляющая компания и т. д. Как уточняют в НСК, в дальнейшем планируется создать несколько таких объектов.

В сентябре в Сбербанке застройщику была открыта кредитная линия на 1,2 млрд рублей. Проектное финансирование подразумевает использование эскроу–счетов. Банк перечислит средства застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию. По этой же схеме привлекается финансирование на жилые проекты по 214–му федеральному закону.

"Работа с эскроу — гарантия не только того, что объект будет построен, но и того, что это произойдёт в установленные договором сроки. Это крайне важно для инвесторов. Эскроу — это дополнительные гарантии, позволяющие покупателям чувствовать себя в полной финансовой безопасности", — говорит генеральный директор НСК Олег Абрамов.

"Эскроу — новый механизм для формата light industrial даже в Московском регионе, но по опыту офисного рынка Москвы можно предположить, что эскроу будет пользоваться спросом среди покупателей", — отмечает директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group в Петербурге Илья Князев.

Интерес к объектам формата light Industrial растёт, добавляет он. Более половины таких площадей заполняются ещё на этапе строительства, а существующее предложение законтрактовано практически полностью. "Основной массив спроса формируют компании малого и среднего бизнеса, однако постепенно увеличивается спрос и со стороны частных инвесторов", — рассказывает Илья Князев.

Заводы после квартир

Индустриальный парк в Разметелево — первый индустриальный комплекс в портфеле НСК. По данным Единого реестра застройщиков, сейчас компания реализует два жилых проекта — малоэтажные ЖК "Аннино Сити" и ЖК "Верево Сити" (оба — в Ленобласти). В списке реализованных проектов — семь жилых комплексов. Несмотря на то что компания нашла новый для себя сегмент, уходить с рынка жилищного строительства она не намерена.

Приход в производственную недвижимость девелоперов из жилого сегмента — один из актуальных трендов, говорят эксперты. Происходит это на фоне сложностей на рынке жилищного строительства, постоянно растущей себестоимости и социальной нагрузки на девелоперов жилья и огромного дефицита качественной производственной недвижимости. Готового предложения нет ни для малого и среднего бизнеса, ни для крупного. Более того, на рынке отсутствуют подготовленные земельные участки, позволяющие быстро реализовать проекты. При этом спрос на индустриальные парки после ухода с рынка иностранных компаний постоянно растёт.

НСК — не первый застройщик, обративший внимание на промышленность. В качестве примера можно привести группу компаний "ФАКТ", участника рынка загородного жилья, которая в этом году запустила проект по строительству в индустриальном парке "КиевскоЕ–95" производственно–складского комплекса формата light industrial. В планах — завершить работы и сдать объект в эксплуатацию в IV квартале 2025 года. Все 10 секций в первом корпусе уже распроданы, в первом полугодии 2025 года компания приступит к возведению следующих зданий, а продажи секций во втором корпусе light industrial стартуют в ноябре этого года.
В 2023–м другой участник загородного рынка — "Максимум Лайф Девелопмент" приобрёл проект индустриального парка "М18" на Мурманском шоссе.

Маржа поменьше

Рынок индустриальной недвижимости (складской и производственной) сегодня переживает бум, отмечают брокеры, и, безусловно, является привлекательным для новых игроков. Здесь сегодня самый высокий спрос и самый существенный дефицит готового предложения. В то же время по сравнению с жильём коммерческая недвижимость даёт меньшую доходность и более длинные сроки окупаемости (если речь идёт об объектах для сдачи в аренду), предупреждает генеральный директор Объединения строителей Санкт–Петербурга Алексей Белоусов. Поэтому ожидать массового интереса к коммерческой недвижимости со стороны девелоперов, специализирующихся на жилье, не стоит, говорит он.

По данным NF Group, light industrial активно развивается в Петербурге. По итогам III квартала 2024 года объём существующей арендопригодной площади объектов формата составил 70,5 тыс. м2. Из них на объекты класса А пришлось 21,2 тыс. м2, на класс B — 49,2 тыс. м2.

Всего за 9 месяцев 2024 года было введено три корпуса в индустриальном парке "Ломоносовский" общей площадью 3,9 тыс. м2.

Сейчас момент входа в такой интересный формат, как light industrial, особенно привлекателен. Сам формат, имея возможность множества вариаций производственных и складских площадей, притягивает к себе внимание девелоперов из других направлений недвижимости, так как это абсолютно новый продукт. До 2020 года у нас в городе не было качественных предложений этого формата, поэтому можно и сейчас отметить наличие отложенного спроса. А резкий рост арендных ставок заставляет арендатора искать возможность приобретения собственного помещения. Как и при строительстве жилья, коммерческая привлекательность объекта очень зависит от локации и количества мощностей. Также, чем крупнее объект, тем себестоимость строительства ниже, поэтому, на мой взгляд, только крупный девелопер сможет "поймать" экономику подобных качественных проектов. Такие девелоперы в основном ориентируются на участки площадью 20 га и более. Стоимость строительства без внешнего контура сейчас варьируется от 75 тыс. до 95 тыс. рублей за 1 м2".
Алла Сидоренко, Партнёр "Бестъ. Коммерческая недвижимость"

 “При поиске участков под новые проекты для загородной или промышленной застройки есть ряд общих факторов, например транспортная доступность. Это не только удобство добираться до места на личном автомобиле, но и возможность доехать на общественном транспорте. На выбор территории также влияет и окружение локации. Только если для коттеджных посёлков важно наличие поблизости рек, водоёмов, других природных объектов, а также соседей и социальной инфраструктуры, то для индустриальных зон, наоборот, большую ценность несёт отсутствие такого окружения. Для нас девелопмент промышленных территорий — это расширение и диверсификация бизнеса, так как у каждого направления разная целевая аудитория и если один сегмент рынка испытывает сложности, то другой, наоборот, может переживать активный рост".
Александр Порывакин, Директор по развитию ГК "Факт"

 “Промышленные предприятия редко занимаются строительством производственных объектов, для них роль девелопера — новая и непривычная, поэтому они чаще всего привлекают профессиональных игроков. При этом компании из других сегментов рынка недвижимости не должны испытывать сложностей с реализацией проектов индустриального парка. Безусловно, у каждого сегмента рынка есть своя специфика, но разобраться с ней — вполне посильная задача для профессиональной команды. Срок строительства производственного здания после получения разрешения меньше, чем жилого, число соинвесторов (если площади продаются) — гораздо меньше. Маржинальность, безусловно, будет ниже, зато оборачиваемость средств — быстрее. Поэтому сегмент, очевидно, является привлекательным для компаний из жилого сектора, вынужденных сегодня из–за снижения спроса сокращать объёмы строительства, запуск новых проектов, вывод очередей жилых комплексов и т. п. Также стоит отметить, что из–за снижения спроса и роста ключевой ставки в жилых проектах растёт кредитная нагрузка, поэтому участники рынка вынуждены рассматривать для себя новые ниши".
Елена Бодрова, вице–президент Российской гильдии управляющих и девелоперов

 “В последние 2–3 года в Санкт–Петербурге активно развивается производственно–складская недвижимость формата light industrial. Особый интерес к ней — у частных инвесторов. Полагаем, что после снижения ключевой ставки мы будем наблюдать дальнейшее развитие этого рынка. Наибольшим спросом этот формат пользуется у малого и среднего бизнеса, который предпочитает современные, но компактные объекты с развитой инфраструктурой и удобным доступом к транспортным развязкам".
Дмитрий Суховерхов, Председатель Северо–Западного банка Сбербанка

ИСТОЧНИК

Возврат к списку