Прощай, дешевое жилье: кто и что собирается строить в Петербурге

Застройщики продолжают покупать земельные участки, веря, что стройку не задушишь, не убьешь. Будущие проекты будут возведены в Петербурге и дешевыми они не будут.

Застройщики довольно спокойно прошли все этапы карантина и борьбы с коронавирусом. Даже снижение объемов продаж и ипотеки не ввергло их в уныние. Наоборот, они вполне оправданно ожидают отложенный спрос, который может перерасти в ажиотажный, как бывало не раз, в неспокойные годы ранее. Ажиотажу может поспособствовать и дешевая ипотека, которая уже стала единственным драйвером рынка. Уже звучат радостные реляции о росте выдачи кредитов с госсубсидированием под 6,5% годовых, что позволяет восстановить спрос и снизить негатив от провальной по продажам весны.

Продажи земли под застройку выросли

Некоторые эксперты, да и сами застройщики не устают повторять, что переход на эскроу, а теперь и коронавирусная кампания может негативно сказаться на рынке новостроек в ближайшие год-два. Причина – снижение числа новых проектов, выходящих на рынок. Косвенно это беспокойство подтверждает количество выданных разрешений на строительство – за пять месяцев этого года Госстройнадзор выдал 11 разрешений, а год назад – 41. Такой провал можно объяснить введенной системой эскроу, к которой застройщики пока что адаптируются, а также запасливостью большинства компаний, массово получавших разрешения до ввода эскроу в первой половине прошлого года.

А вот ситуация с покупкой земли, наоборот, вселяет как будто надежду. По данным Rusland SP, по итогам первого квартала 2020 года жилищные девелоперы в Петербурге приобрели под строительство почти 49 га, что на 87% превышает результаты аналогичного периода прошлого года. «До конца текущего года мы намерены вложить в закупку земли 5-7 млрд рублей – собственных средств и кредитных от банков-партнеров», – комментировал покупку в этом году двух участков президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.

«По земельному банку структура рынка особо не менялась, – отмечает Андрей Бойков, партнер Rusland SP. – По-прежнему крупнейшими землевладельцами являются основные игроки отрасли: такие компании, как Setl Group, «Группа ЛСР», Группа «Эталон». В последнее время активно приобретали участки Setl Group и RBI. «В целом девелоперы сейчас развивают проекты преимущественно комфорт- и бизнес-класса. Застройщики уходят от проектов комплексного освоения территории: сейчас довольно рискованно и проблематично входить в масштабные строительные проекты. Большинство компаний смотрят точечные проекты и небольшие участки под реновацию в черте города. В проекты экономкласса мало кто идет. И даже в зонах строительства экономжилья стараются возводить комфорт-класс».

Анализ земельных покупок показывает, что приобретаются небольшие участки под проекты комфорт-класса и выше. Все – в административных границах Петербурга. Большинство компаний, которые в этом году пополнили свои земельные банки, реализуют, как правило, комплексы с квартирами по цене выше средней (компания RBI, Bonava, «ЮИТ Санкт-Петербург»). Единственной компанией, которая прибрела участок в пригородном районе Петербурга (см. таблицу), стала Setl Group (рейтинг А+). Она купила 41 га в Стрельне, неподалеку от двух своих больших проектов – «Солнечный город» (рейтинг В+ВА) и МЖК «Солнечный город Резиденции». В принципе именно эта покупка позволила зафиксировать рост продажи земли по сравнению с прошлым годом.

«Как и прежде, земельные банки формируются для жилья различных ценовых категорий. Просто участков под элитную застройку остается все меньше. И спрос на них весьма высок. Но высок он и на участки под новостройки комфорт-класса: это территории, расположенные в границах Петербурга, в локациях с развитой инфраструктурой», – отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Дешевые квартиры уходят с рынка

По оценке аналитиков, дефицита земли у застройщиков сегодня нет, наоборот, есть достаточные запасы, которые они пока что не готовы вводить в оборот. Даже Ленобласть, власти которой в последние годы искусственно тормозили новое строительство, может рвануть в один момент. Достаточно «Группе ЛСР» вывести в продажу свой проект-«миллионник» на территории бывшего Ржевского аэродрома. Компания планировала приступить к его реализации весной этого года, но, возможно, из-за коронавируса планы были скорректированы.

Сделки по покупке земли под жилищное строительство в Петербурге в I квартале 2020 года