Гибкий рекорд.

К концу 2020 года совокупный объем гибких офисов Петербурга достигнет рекордных показателей за последние 2 года. К концу 2020 года заявлено открытие примерно 8 тыс. кв. м гибких офисных пространств.

По данным компании JLL, в Санкт-Петербурге сегодня работает более 40 гибких офисных пространств, управляемых как сетевыми, так и несетевыми операторами. Совокупный объем проектов составляет 22,7 тыс. кв. м, количество сетевых игроков достигает пяти. При условии реализации анонсированных проектов к концу 2020 года планируется открытие примерно 8 тыс. кв. м гибких офисов, что превысит совокупный объем проектов, введенных в 2018-2019 годах (7,9 тыс. кв. м).

«Мы можем выделить три группы гибких офисов: сервисные офисы, коворкинги и гибридные офисные пространства. Причем если два года назад основное предложение наблюдалось в коворкингах, то в последнее время рынок смещается в сторону гибридных проектов, где совмещены открытое офисное пространство и выделенные кабинеты,— отмечает Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.

— Однако крупные проекты в Петербурге пока что единичны, средняя площадь в данном сегменте составляет 300–400 кв. м. В связи с чем гибкие офисы по сравнению с классическими занимают небольшую долю от общего объема рынка качественной офисной недвижимости в городе — 0,7%. Для сравнения: в Москве этот показатель достигает 1%, в Варшаве — 2,4%, в Лондоне — 5,1%, в Амстердаме — 6,8%. При этом ежегодно на рынок выходят новые и более масштабные форматы».

       
Динамика развития сегмента

Средний срок жизни небольшого несетевого коворкинга или гибридного пространства в Санкт-Петербурге составляет от одного до трех лет. За 11 лет существования рынка гибких офисов в городе закрылось не менее 25 проектов общей площадью около 9 тыс. кв. м, при этом семь из них функционировали меньше года. 

Однако, несмотря на закрытия, прирост рынка ощутимо выше: последние четыре года он происходит за счет открытия более масштабных проектов. С развитием сетевых операторов рынок гибких офисных пространств становится все более профессиональным и устойчивым. Слабые несетевые игроки не выдерживают конкуренции и уходят с рынка или модернизируют проекты, меняют формат или локацию.

«Рынок гибких офисных пространств в Петербурге ежегодно растет. Несмотря на то что каждый год не менее пяти проектов закрывается, на рынке появляются профессиональные игроки и проработанные концепции. Так, в декабре этого года планируется открытие пространства "Линии" (сеть "Практик") площадью 1,2 тыс. кв. м в Доме К. Задлера. 

До конца 2020 года анонсированы открытия проекта компании Raum (1,2 тыс. кв. м) в бизнес-центре "Луч", проекта Page компании "Бестъ", который станет крупнейшим в городе, а также проекты компаний Jensen Group, "Офис-М" и гибкие офисы на территории бывшего пивоваренного завода имени Степана Разина»,— добавляет Регина Волошенко.

Географическое распределение

Большая часть действующих проектов находится в исторической части города. В пределах 5-7 минут пешком от метро расположены 67% гибких офисных пространств. Основная концентрация в Центральном районе города — 21 проект, половина этого количества расположена на Невском проспекте. Центр выбирается не случайно, так как здесь проходит основная деловая жизнь города. Чаще всего гибкие офисные пространства размещаются в офисных комплексах, а также на территории креативных пространств и бывших заводов, реже — в торговых центрах.

«Такая популярность исторических зданий для размещения гибких офисов объясняется в первую очередь их удачным расположением и транспортной доступностью, при этом зачастую такие объекты неликвидны для классических офисных проектов, ставки аренды ниже, чем в современных бизнес-центрах, тогда как качество и текущее состояние не являются основополагающими для большинства операторов»,— говорит Наталия Киреева, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

Для создания гибких офисных пространств зачастую используются площади бывших заводов, расположенных в черте исторического центра. Например, после перевода основного производства завода «Ленполиграфмаш» с головной площадки в Петроградском районе эта территория стала активно развиваться как креативная зона, включая гибкие офисные пространства. А один из коворкингов «Практик» размещается в «Бертгольд Центре», это креативное пространство в зданиях бывшей словолитни имени Германа Бертгольда — фабрики по созданию типографских шрифтов для ручного набора. 

Один из коворкингов — Benua Page — расположен в здании бывшей молочной фермы Юлия Бенуа, которое является объектом культурного наследия регионального значения. А на Невском проспекте все коворкинги расположены в жилых зданиях, которые в большинстве случаев изначально строились как доходные дома. При этом многие операторы коворкингов в маркетинговой компании делают акцент на историческое прошлое здания, предлагая возможность арендовать офис в уникальном месте с историей.

Резиденты

Спрос на гибкие офисные пространства в Санкт-Петербурге в первую очередь формируют индивидуальные клиенты — фрилансеры, частные предприниматели и стартапы. Для сравнения: в Москве, где сейчас насчитывается 149 площадок (190 тыс. кв. м) и более 15 сетевых операторов, все чаще рабочие станции или даже проекты целиком арендуются корпоративными клиентами — подразделениями крупных компаний для работы над проектами на определенный срок, что не всегда возможно в рамках существующего офиса.

«Корпоративных арендаторов в Москве привлекают в первую очередь удобство расположения, гибкий подход к аренде и отсутствие дополнительных инвестиций на первоначальном этапе в отделку и оснащение. Доля корпоративных клиентов в Петербурге также постоянно увеличивается по мере роста предложения. Уверены, со вводом новых гибких офисных пространств мы также будем наблюдать эту тенденцию здесь, в том числе в силу уменьшения вакантности в существующих офисных объектах при сохранении спроса со стороны арендаторов»,— поясняет Регина Волошенко.