Какой-либо унифицированной градации, помимо разделения на районы, для офисов не имеется. У каждого консультанта есть собственное видение того, есть ли в городе кластеры, какие деловые зоны активны и сколько их.

Так, например, в компании JLL к офисным кластерам причисляют зону Пулково, территорию вдоль Московского проспекта в районе станций метро «Электросила» и «Московские ворота», а также Петроградскую и Выборгскую набережные и прилегающие к ним улицы. Плотность бизнес-центров в историческом центре Петербурга достаточно равномерна и высока, считают в JLL, поэтому Центральный и Адмиралтейский районы, скорее всего, представляют некий единый субрынок – со своими более и менее привлекательными локациями.

Эксперты Maris | CBRE выделяют пять ведущих локаций. Первая такая территория – на набережных Большой Невки. Там появились одни из первых офисных центров Петербурга. На наб. Петроградская и Аптекарская (Петроградская сторона) – БЦ «Сити центр», «Веда Хаус», «Атрио», «Линкор», «Лукойл», «Ривер Хаус». На наб. Пироговская и Выборгская (Выборгская сторона) – БЦ «Петровский форт», «Австрийский», «Нобель», «XIX век», «Гренадерский», «Гельсингфорсский», «Грегорис Хаус».

Еще одна такая территория – около Ладожского вокзала. Она в первую очередь развивается за счет строительства офисных центров компанией «Русские самоцветы». Кроме того, там действует торгово-офисный центр «Формида», а также офисные помещения занимают несколько этажей в МФК «Заневский каскад».

В зоне Пулково сосредоточены офисные центры «Аэроплаза», Pulkovo sky, Tehnopolis, «Аэропортсити Санкт-Петербург», Pulkovo star и «Альфа». А в районе площади Конституции – четыре качественных офисных центра: «Лидер», «Пирамида», Setl Center и самый высокий в городе Leader Tower.

Перспективная зона сформировалась у станций «Электросила», «Московские ворота» и «Фрунзенская». Среди действующих офисных центров представлены Fort Tower, Fort Ross, Electro, БЦ на Московском 94, Renaissance Premium, БЦ на Варшавской 9, «Фабрика», один из «Сенаторов», «Фландрия Плаза» и «Энерго». В планах – строительство «Атлас-сити» у ст. м. «Московские ворота».

А вот в УК «МТЛ» разделяют офисный рынок по радиальному принципу. К классически сложившимся деловым зонам отнесены целиком Петроградский и Центральный районы. На Васильевском острове – восточную и юго-восточную часть (до улиц Беринга, Детской, пр. КИМа и наб. реки Смоленки). В Адмиралтейском – восточную часть (до Лермонтовского проспекта).

Среди средних зон выделены: север Кировского района – до ул. Трефолева; север Фрунзенского района – до ул. Благодатная и Салова; северо-запад Невского района – левый берег до Большого Смоленского пр.; юго-запад Выборгского – кварталы, ограниченные Новороссийской ул., Лесным пр.и Выборгская наб.; юг и центр Московского – вдоль Московского пр.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:

- Среди арендаторов наибольшим спросом пользуются локации в центре города, в зоне пешеходной доступности от метро. При этом нужно иметь в виду, что удовлетворить такие запросы с учетом требуемых коммерческих условий рынок не может. Поэтому арендаторы рассматривают и удаленные от центра районы, и объекты далеко от метро. За последние несколько лет наибольший объем поглощения наблюдался в Центральном и Московском районах. После открытия центрального участка ЗСД в конце 2016 года ожидаемо вырос объем спроса на Васильевском острове. Также устойчивый объем поглощения наблюдается в Выборгском районе. Какой-либо масштабной реконцепции существующих бизнес-центров не происходит. Это больше касается отдельных объектов, расположенных в центре города; после реконструкции они претендуют на повышение в классе.

Средние запрашиваемые ставки на рынке составляют 1691 руб./кв.м в месяц в классе А (рост с начала года – на 5,7%), 1183 руб./кв. м – в классе В (рост на 4%), с учетом НДС и эксплуатационных расходов. Наибольшие темпы удорожания аренды наблюдаются в Василеостровском районе – почти на 20% в классе А и на 10% в классе В.

Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

- С начала года компании арендовали наибольшее количество офисов в деловых зонах Московского проспекта, Центрального и Василеостровского района. В каждой из этих локаций ставки постепенно увеличиваются, а наибольшее повышение по сравнению с прошлым годом наблюдалось на Васильевском острове (в некоторых случаях до 36%). Уровень вакантных офисных помещений на В.О. и вдоль Московского проспекта по итогам первого полугодия не превышал 3% от суммарного объема свободного предложения. В центре города уровень ставок достаточно высок – в среднем 2057 руб./кв.м в месяц для офисов класса А, и 1616 руб./кв.м – класса B. Что касается дальнейшего развития трех этих зон, то на следующий год суммарно там заявлено к вводу около 47 000 кв.м офисных площадей. В частности, поступят третья очередь бизнес-центра «Лиговский 266» и «Дом Пушнины» на Московском пр., 98. В качестве перспективных зон мы рассматриваем район будущей станции метро «Беговая» и «Лахта центра».

Елена Тищенко, зам. руководителя отдела исследований рынка недвижимости Maris | CBRE:

- Деловые зоны складываются стихийно или в рамках застройки квартала одним девелопером: например, «Русские самоцветы» на Ладожской или ИСГ «Сплав» - БЦ «Кондратьевский», «Фернан Леже» и Graffiti на Кондратьевском пр. Активно развивается зона ст. метро «Электросила», «Московские ворота» и «Фрунзенская», где анонсированы планы по строительству и реконструкции ряда офисных центров. В рамках застройки целого квартала можно отметить проект «Невская Ратуша». Тем не менее, большая часть новых офисных зданий в Петербурге строится (или реконструируется) точечно без привязки к какому-то кластеру. Одним из перспективных направлений в формировании новых деловых зон можно считать район Лахты.

Николай Антонов, генеральный директор УК «МТЛ»:

- Офисными кластерами в Петербурге можно считать «бизнес-парки», представляющие собой группы БЦ от одного девелопера. Остальные офисные зоны города образовались спонтанно и стихийно – для них нет ни единого проекта, ни единого пространства. Просто открывались в свое время отдельные БЦ вдоль Невского пр. Или вдоль Кантемировской улицы. Или вдоль Обводного канала. Простая логика: если появился бизнес-центр и к нему проявили интерес арендаторы, то, несомненно, неподалеку появится новый. Но все же основу подобных групп составляют бывшие советские промышленные предприятия и комплексы НИИ.

Сейчас новых БЦ вводится немного: рынок уже не падает, но все еще стагнирует. Если пару лет назад многие арендаторы смотрели в первую очередь на локацию, то теперь все же центральным вопросом для арендатора стали параметры «цена/качество». Можно даже расширить – «цена/качество/локация». Естественно, центр города по прежнему пользуется спросом и у тех, кому нужен престижный офис, и у тех, кому нужен офис равноудаленный от всех остальных районов города и с хорошей инфраструктурой. 

В Центральном районе и части Адмиралтейского есть офисы на любые финансовые возможности – от класса С до А. Васильевский остров прирос съездом с ЗСД (потенциально даже еще одним) и новыми территориями. Следует отметить, что на рынке ожидают движения на запад города – в связи с вводом «Лахта центра». И прогнозируют новые деловые кластеры в Приморском и Выборгском районах. Плюс к этому арендаторы проявляют интерес к бизнес-центрам, расположенным в северных частях города вдоль Невы – Петроградский район и юг Выборгского.

Традиционно низкие ставки в «сером поясе» Петербурга. Но не сказать, чтобы они упали; наоборот, слегка поднялись на 2% за последний год. К счастью, на данный момент трудно выявить локации, где бы наблюдался спад ставок. Разве что слегка скорректировались ставки в отдельно взятых проектах, которые не совсем вписывались в рынок. Например, в 2014-2015 годах была большая чем по всему рынку просадка ставок в самом центре города – на Невском проспекте и Садовая улице, просто потому, что они были взвинчены выше рынка.

Вероника Чаканова, руководитель отдела офисной недвижимости компании IPG.Estate:

- В Петербурге развиты деловые зоны в Московском, Петроградском, Центральном, Василеостровском районах. Но деловых кластеров в классическом понимании, когда компании-арендаторы специализируются в одном сегменте, пока нет. Отчасти в бизнес-парке «Полюстрово», проекте комплексного освоения территорий, сосредоточен ряд IT-компаний: «Яндекс», Wrike, Luxsoft, но при этом там есть и резиденты из других сфер бизнеса, и собственник не ограничивает направление деятельности арендаторов.

В теории со временем в районе «Лахты» может сформироваться какой-то кластер, ориентированный на нефтегазовый сектор. Но вряд ли это повлечет за собой централизацию всех структур «Газпрома».

На данный момент Московский и Петроградский районы – две самых востребованных локации в городе, далее следует Центральный район. Популярность Московского оправдана тем, что это традиционно сложившаяся деловая зона с комфортной транспортной доступностью. Там сосредоточено большое количество офисов газпромовских структур. Стоит отметить, что в отличие от Петроградской стороны и центра города, зона Пулково – это не исторически сложившаяся деловая зона, а была создана благодаря грамотному девелопменту. Если говорить о перспективах, то объемы рынка далеки от показателей прежних лет. Два объекта в Московском районе будет выводить «Адамант», есть заявленные проекты в Петроградском районе. При этом некоторые игроки ушли в жилой сегмент.

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar:

- Традиционные офисные кластеры есть в европейских столицах, у нас в стране пример такой синергии – Москва-Сити. Но в Петербурге нет таких проектов. И даже после ввода «Лахта-Центра» синергия офисных проектов в этой локации будет далека от такого формата. Сегодня можно говорить о популярности у арендаторов Московского и Калининского районов. Основная причина – налаженная транспортная доступность. До конца года ожидается ввод одного БЦ в Московском районе, однако основной ввод придется на Васильевский остров и Петроградку (около 35 000 кв.м арендопригодной площади). Рынок готовится к существенному росту вакансии офисных площадей, который произойдет в связи со сдачей «Лахта-Центра» осенью 2018 года.

Если же говорить о реконцепции, то в первую очередь она необходима офисным центрам в спальных районах и на производственных площадках. Даже сочетание цены и качества уже не работает в этих проектах. Наберется также полтора-два десятка БЦ первой волны, которые расположены в удачных для коммерческих объектов локациях (Центральный, Выборгский, Петроградский, Адмиралтейский районы), которые изначально претендовали на высокий уровень качества, но сегодня теряют доходность, так как не подвергались изменениям с течением времени. Вероятно, им не нужна глубокая реновация, но будет ощутимо частичное обновление. В остальных случаях – это отдельные БЦ, хаотично расположенные по карте города, которые так и не смогли обеспечить себе достаточную заполняемость. Такие проекты требуют серьезной работы: смены формата, внедрения новых перспективных функций, в том числе, открытие коворкингов, гостиничных комплексов и проч.

Источник: KOMNED.RU