Жильё на завтра

Первый после инаугурации указ президента гласит: объём жилищного строительства должен увеличиться с нынешних 70-80 млн до 120 млн кв.м в год. А значит, девелоперам предстоит ежегодно находить еще 1-1,4 млн платежеспособных покупателей жилья.

О том, как это сделать, а главное — какими должны быть квартиры в новостройках, чтобы их купили, рассуждали участники «круглого стола» «Девелоперские проекты в жилой недвижимости», проведённого РГУД в рамках Всероссийского жилищного конгресса в Сочи.

Елена СТРЮКОВА полномочный представитель РГУД в Республике Татарстан, директор компании «АК БАРС Недвижимость» (Казань):

Чтобы продавать объекты завтра, сегодня надо строить многофункциональное пространство для жизни. От продукта «Квартира в многоквартирном доме» покупатель ждёт определённых опций — внешних и внутренних. Во-первых, это квартал вместо микрорайона. Формат квартала предполагает строительство зданий переменной (малой и средней) этажности, с небольшими и уютными дворами, некоторое разнообразие в архитектуре и дизайне, опцию «двор без машин» — она сейчас востребована.

Во-вторых, это шаговая доступность детских садов, школ, поликлиник. Если их в округе недостаточно или нет вообще, продавать будет крайне тяжело! Третья важная составляющая — ландшафт и благоустройство. В Казани девелоперы создают искусственные озёра, сажают редкие растения, формируют зоны для барбекю, и это работа- ет. Клиент больше не хочет садиться в машину или автобус, чтобы купить продукты или выпить чашечку кофе. Он хочет, чтобы всё было рядом.

Важной опцией остаётся безопасность. И лучше не в виде железной двери, а в виде прозрачной входной группы, куда человек спокойно заходит, не опасаясь, что его там кто-то поджидает.

Внутри комплекса для успешных продаж нам понадобятся «умные» домофоны, передающие звонок и изображение посетителя на мобильный телефон, безопасные лифты, автоматические счётчики, чистая вода, горизонтальная разводка коммуникаций с эффектом тёплого пола. И конечно, эргономичные планировки, которые должны оставлять свободу и простор воображению дизайнера!

Саша ЛУКИЧ управляющий партнёр компании Portner Architects (Москва):

После победы в международном конкурсе на проектирование жилых кварталов Сколково Portner Architects два с половиной года разрабатывала новую типологию жилья. Оно запатентовано под брендом «Эргом2етрика». «Эргом2етри- ка» — способ уменьшить площадь квартиры на 10–15%, одновременно улучшив её функиональность. В России планировки по критериям эргономики и практичности отстают от со временных стандартов на 30–40 лет.

Немало застройщиков до сих пор следуют старой модели, которая повышает скорость строительства и снижает себестоимость квадратного метра за счёт строительства модульных квартир с вытянутыми комнатами одинаковой ширины согласно конструктивным параметрам сборной панели. Покупатель из этой модели давно вырос, но даже в домах из монолитного железобетона планировки почему-то почти не отличаются по эргономике от планировок в панельных домах. Нашей идеей было соединить японский функционализм с высокими стандартами скандинавского комфорта. Причём так, чтобы это соответствовало российским СНиПам.

Мы начинаем разрабатывать жилищный проект с расстановки мебели, очерчивания зон для разных жизненных функций, зон обслуживания и проходов, а не с укрупнён- ной нарезки комнат с почти одинаковыми габаритами. Изолируем активную дневную зону от тихой ночной, трансформируем коридоры в проходные гардеробные со встроенными шкафами, предусматриваем такое размещение кухонной техники и сантехнического оборудования, чтобы их было удобно использовать. Отводим коридорам 6-7% от общей площади, решаем проблему кладовок большим числом встроенных шкафов, а вместо нефункциональных узких балконов предлагаем финское решение — просторные лоджии с местом для садовой мебели и раздвижными стеклянными конструкциями. Не переплачивая за метраж, покупатель получает современное жильё с улучшенным функционалом, которое не нуждается в перепланировках.

Николай УРУСОВ генеральный директор компании «Красная стрела» (Петербург):

Застройщикам придётся вкладывать больше интеллекта в создание качественного продукта за разумные деньги. Набирают вес такие аспекты проекта, которые несколько лет назад покупатель не рассматривал совсем. Один из них — квартирография. Люди не готовы переплачивать за лишние квадратные метры, они хотят эргономики, практичности, удобства.

Важно, чтобы было комфортно не только в квартире, но и в парадной, и во дворе. Нужна не просто травка, а комплексное благоустройство с местами социального притяжения, общения, досуговыми центрами. Пока не во всех проектах есть спрос на сов- местный досуг со стороны жителей, но мне кажется, что это вещь классная, полезная, и со временем она войдёт в обиход.

Ключевым становится наличие в шаговой доступности кофейни, пекарни, фруктовой лавки, отделения банков. 

Осознанно вывожу за скобки локацию, цену и транспортную доступность — они всегда имеют решающее значение. Люди рано или поздно придут к тому, что неудобное жильё не надо покупать.

Иван КАШИРСКИЙ директор по развитию ГК «ГИК» (Краснодар):

Современный покупатель выбирает не только и не столь- ко планировку, сколько среду, в которой будет жить. Прорабатывая новые проекты, важно оценить район будущей застройки. В жилых комплексах под брендом «Времена года» мы освоили современные подходы к проектированию жилой среды: максимум места для парковки и зелёных зон, общественные пространства, наличие не только детских, но и спортивных площадок, велодорожек и прогулочных аллей, коммерческая инфраструктура на первых этажах, помещения для консьержей.

В следующих проектах мы научились использовать природный ландшафт, продумывая места для прогулок и других активностей на свежем воздухе. Теперь перешли к разработке более сложных решений вроде зимнего сада, скалодрома и смотровых площадок с биноскопами на крышах в проекте «7 вершин».

Практика показывает, что потребитель не остаётся равнодушным и к необычным архитектурным решениям.

Сейчас мы готовим к выводу на рынок жилой район «Времена года», в котором предложим новые типы планировок: компактные, но функциональные студии, «единички» с просторными кухнями, квартиры для семей с детьми — с дополнительными местами хранения и удобными балконами, и апартаменты с выходом на террасу. Посмотрим, как отреагируют покупатели на потолки высотой 4,2 м и панорамные окна.

Кристина ЯКОВЕНКО коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» (Иркутск):

Сейчас есть спрос на комплексный подход в застрой- ке — городской, пригородной и загородной. Для себя мы увидели свободную нишу в пригородном малоэтажном домостроении. Существующие коттеджные посёлки либо очень дорогие, либо дешёвые — с прямыми улица- ми, тесными квартирами, жалкой архитектурой. Мало посёлков с хорошим продуктом. А спрос таков, что посёлок с разумной стоимостью, хорошим качеством строительства и разнообразной инфраструктурой сразу начинает на равных конкурировать с городским жильём. Многие идеи рождались из практики. Мы сами живём в наших посёлках и понимаем, чего не хватает. Начали с создания игровых площадок для детей разного возраста. Для подростков сделали зону воркаута, баскетбольную площадку и теннисный корт с раздевалками и тренерской. В лесу — зону барбекю с большой спортплощадкой и возможностью покататься на велосипедах и гироскутерах. Есть футбольное поле, которое зимой превращается в каток. Это база, которую можно реализовать в любом посёлке.

Мы пошли дальше, открыв частный детский сад с английским языком, кафе, досуговый центр с танцевальным залом, студией для мастер-классов и блокчейн-центром. В посёлке «Хрустальный» находится наше проектное бюро и отделение франшизы, переговорные вечером превращаются в классы английского и испанского. Здесь всегда есть куда пойти и чем заняться, действуют несколько спортивных и интеллектуальных секций для детей и взрослых. Летом мы начнём строить образовательный комплекс, со- стоящий из школы, детского сада и физкультурно-оздоровительного центра, он будет муниципальным. В посёлке на 1500 человек есть супермаркет, магазины стройматериалов, салон красоты, открывается аптека.

Мы вложили уйму сил в сплочение соседского сообщества: проводили карнавальные шествия, ёлки, фестивали. Соседи общаются и в онлайне, например, договариваются о совместных закупках — от деликатесов до товаров из ИКЕА, о выходе на пикник или о том, чтобы сделать подарок для новорождённого. Сообщество поддерживает и развивает место, в котором оно живёт.

Виктория ГРИГОРЬЕВА генеральный директор и управляющий партнёр «БЕСТ-Новострой» (Москва):

Жильё, которое купят, появляется в Москве с помощью реорганизации производственно- коммунальных территорий. Особенность этих площадок в том, что они позволяют реализовать концептуальные решения для жилья и современной городской среды. Они составляют 17% от общей территории «старой» Москвы и расположены вблизи развитых транс- портных узлов, доступны из центра города и деловых районов. Многие находятся рядом с набережными, парками и популярны у покупателей, для которых решающими по-прежне- му остаются два фактора: цена и локация.

Чаще всего на бывших промплощадках строят жильё комфорт-класса. Однако в борьбе за покупателя девелоперы привносят элементы бизнес-класса в места общего пользования, отделку фасадов, инфраструктуру.

Сейчас почти половина проектов на первичном рынке жилья Москвы реализуется на бывших промышленных участках — 126 жилых комплексов, из них 11 — крупномасштабные, площадью более 500 000 кв.м. Всё говорит о том, что девелоперы верят в проекты, которые строятся в обжитом городском пространстве. В ближайшие годы объём предложения жилья в таких локациях останется высоким.

Реновация промышленных территорий принесёт столице около 22 млн кв.м новостроек и продлится ещё минимум десять лет.

Наталия ЧЕРЕЙСКАЯ директор по развитию Российской гильдии управляющих и девелоперов:

Сегодня региональные девелоперы и консультанты нередко гораздо быстрее реагируют на чаяния потребите- лей, нежели их коллеги в Москве и Петербурге. Объём платежеспособного спроса в регионах значительно ниже, чем в обе- их столицах. Ценовая подушка в одном и том же классе жилья значительно тоньше, чем в Петербурге и Москве. А отличаться от других надо. Поэтому застройщики уже на этапе проектирования закладывают в жилые комплексы современные «фишки» и пытаются выявить наиболее популярные планировки и форматы жилья. Девелоперы из регионов вынуждены искать самые яркие решения, смотреть на западный и отечественный опыт, применять у себя всё, что может повлиять на выбор потребителя. Они не только работают с квартирографией, не просто стараются оптимизировать площадь квартир, но и думают об эргономике, о рациональной планировке жилья, наполнении домов и кварталов дополнительны- ми функциями, которые дают их проектам конкурентные преимущества.