Рынок в поисках места силы

Третий Байкальский саммит, проведенный РГУД в партнерстве с Байкальским банком Сбербанка и администрацией Иркутска, был посвящен новым идеям и точкам роста больших городов.

Байкал считается у сибиряков местом силы. С каждым годом местный саммит собирает все больше архитекторов, урбанистов, девелоперов, строителей и инвесторов из разных регионов Сибири и Урала. «Мы впервые увидели столь представительную делегацию, из разных российских городов — Москвы, Петербурга, Красноярска, Новосибирска, Екатеринбурга», — говорит Александр Курепов, генеральный директор ГК «Актив», руководитель Байкальского представительства РГУД.

Больше — не лучше

В числе спикеров саммита был президентэлект РГУД, управляющий партнер компании Colliers International в России Николай Казанский. Он представил сделанный Colliers рейтинг экономической привлекательности российских городов- миллионников, пообещав дополнить его в ближайшее время городами с населением от 500 000 человек. Отдельно отметил, что далеко не всегда город с большим населением обладает максимальной притягательностью для инвестиций.

Иркутск старается достичь этой цели, развивая собственный опыт по организации общественных пространств. По словам зампреда местного Комитета по градостроительной политике Ольги Ивановой, в 2016 году в рамках муниципально-частного партнерства удалось благоустроить 42 городские территории. Появилась программа «Формирование комфортной городской среды Иркутска в 2017 году», для которой смогли организовать софинансирование из федерального, областного и местного бюджетов. До конца года власти намерены благоустроить еще 13 общественных пространств, потратив на это 227 млн рублей. Бизнес и горожане активно поддержали идею привести город в порядок, сделать его удобным для проживания и привлекательным для туристов. Работа по благоустройству будет продолжена. Сейчас разрабатывается программа комфортной среды до 2022 года.

Гарантированное и недоступное

По сравнению с другими городами Сибири, Иркутск неплохо обеспечен жильем. На одного человека приходится 24,8 кв.м. Это больше, чем в Новосибирске или Красноярске. Но первое полугодие 2017 года показало спад продаж в новостройках относительно 2016-го, который был хуже 2015-го. К лету негативный тренд замедлился, однако для многих компаний ситуация становится критической.

Изменения в законодательстве о долевом строительстве оказались слишком существенными и неожиданными, говорит зам. генерального директора ФСК «Новый город» Дмитрий Ружников, они могут полностью трансформировать рынок. «Видимо, государство считает, что застройщиками должны быть те, у кого есть средства возвести дом, а потом продать готовое жилье, — отметил эксперт. — Наверное, такие есть. Но это всего несколько игроков». «Если государство не готово субсидировать проектное финансирование под 4% годовых, изменения в 214-ФЗ оставят населению дорогое, но гарантированно построенное жилье, — поддержал коллег Иван Ильичев, исполнительный директор «ВостСибСтрой».

С интересным докладом об изменениях покупательского поведения выступил приехавший на саммит руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Застройщикам в ближайшие 5–10 лет придется учиться работать не только с 25–35-летними клиентами, которые приобретают первую квартиру, но и с другими возрастными группами, предрекает он: «Количество молодежи на рынке будет заметно сокращаться. Это очень сильно изменит структуру спроса и даже тенденции в развитии городов. Население станет в три раза требовательнее не только к самой квартире, но и к району проживания». По мнению эксперта, будущее рынка определит поколение 1980-х. С появлением детей они станут стремиться не только к расширению жилплощади, но и к другому качеству городской среды. Заметное место в структуре спроса займут пенсионеры, средняя обеспеченность жильем которых составляет около 36 кв.м на человека. Многие из них захотят оптимизировать расходы, подобрав более компактную, экономичную и удобную жилплощадь.

Рост без оптимизма

Участники саммита традиционно уделили внимание ключевым трендам на рынке коммерческой недвижимости.

«Есть хорошая новость — кризис закончился, — порадовал Николай Казанский. — Год назад стал расти ВВП, с первого квартала 2017-го — реальные доходы населения, а затем и товарооборот. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам первого полугодия составил $1,7 млрд. Это чуть меньше, чем годом ранее, зато 1,5 млрд — чисто инвестиционные сделки, приобретение заполненных арендаторами зданий ради дохода, а не для собственного пользования. При этом 23% составляют инвестиции международные, это уровень 2012 года».

«В коммерческой недвижимости, как и в жилье, основная проблема — отсутствие платежеспособного спроса, — оппонировал Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинга» и полномочный представитель РГУД в Екатеринбурге и Свердловской области. — Инфляция в 4% позволяет не индексировать зарплаты и пенсии. Ситуация на рынке очень напряженная. Кроме того, главные инвесторы в нашей стране — это не государство, не иностранцы. Примерно 85% инвестиций (более 4 трлн рублей в год) — это частные региональные деньги. А система госуправления ориентирована не на тех людей, у которых сегодня есть реальные средства и которые делают эту реальную работу».

«Я второй раз приезжаю на саммит, он привлекает отличной организацией и составом спикеров. Саммит собирает элиту рынка и темы, которые здесь поднимают, актуальны далеко не только для Иркутска. Нам приятно делиться с коллегами своими практиками, — говорит Андрей Петров, генеральный директор компании Semrén&Månsson в России. — На прошлом Байкальском саммите мы нашли интересного заказчика — компанию «ВостСибСтрой», с которой сейчас делаем совместный проект. Надеюсь через год показать его здесь. Так что участие в саммите не только интересно, но и продуктивно для бизнеса. Кроме того, мне и моим коллегам очень нравится город, особенно старая его часть. Достижение Иркутска в том, что его не испортили в 1990-е. Знаменитый 130-й квартал — историческая реплика, которая очень удачно вписалась в современный городской контекст».

«Байкальский саммит — живой, люди здесь откровенно и остроумно высказываются, спорят. Представители местной власти не просто заинтересованы в дискуссии. Видно, что они много ездят, смотрят. Они демонстрируют современный подход к развитию города, стремятся к тому, чтобы жителям было комфортно, но при этом экономика проектов учитывала потребности бизнеса. В России такое не часто увидишь, — согласен с коллегой Александр Шарапов, президент NAI Becar. — Мы в 2006 году занимались разработкой проекта «Иркутск Сити», и мне приятно видеть, что наши идеи работают и воплощаются иногда даже полнее и креативнее, чем мы предполагали».