Павел Брызгалов: «Мы рассчитываем стать первыми»
Летом 2016-го ФСК «Лидер», реализовавшая множество жилых проектов по монолитной технологии, приобрела крупнейший московский домостроительный комбинат ДСК-1, выпускающий современные серии панельных домов. О том, зачем состоялась эта сделка и какие возможности она открывает, рассказывает Павел Брызгалов, директор по стратегическому планированию ФСК «Лидер».
– Почему до сих пор компания отдавала предпочтение монолитному домостроению?
– Основное преимущество технологии по сравнению с индустриальными сериями в том, что она удовлетворяет более разнообразный потребительский спрос. С ее помощью намного легче внедрять новые объемно-пространственные решения, быстро видоизменять продукт под конкретный запрос. Монолитная технология закрывает множество ниш, заметно отличающихся друг от друга. За счет этого монолит занял 70–80% рынка, хотя еще на рубеже 2010-х соотношение монолита и панели было 50 на 50.
Благодаря монолитному домостроению ФСК «Лидер» развивает проекты в сегментах от эконом- до премиум-класса. Фирменный продукт компании — UP-квартал, жилье комфорт-класса с широким диапазоном современных объемно-планировочных, инженерно- технических решений и других опций, характерных для объектов бизнес-класса.
Сейчас мы внедряем версию 2.0, следующее поколение UP-кварталов. Основное их отличие от предыдущих — выразительная авторская архитектура. UP-квартал «Римский» в Ленинском районе Московской области находится совсем рядом со столицей и спроектирован для ФСК «Лидер» архитектурной мастерской Михаила Филиппова в характерном для него неоклассическом стиле. Квартал создан по образу и подобию старинных итальянских городков с многочисленными площадями, уютными двориками и красивыми улочками. Предусмотрены дома высотой от 3 до 12 этажей с разнообразными фасадами. Это один из первых в России проектов такого масштаба, где пространство организовано в двух уровнях. Верхняя — жилая и пешеходная — зона полностью отделена от нижней, где расположены кафе и рестораны, организовано автомобильное движение и парковка. Такая система обеспечивает безопасность прогулочных зон, детских и спортивных площадок, поскольку на верхнем уровне действует принцип «город без машин». Пешеходный и городской уровни UP-квартала «Римский» связаны удобной системой лестниц.
UP-квартал «Скандинавский» в Мытищах разработало шведское бюро Semren & Mansson. Фасады, входные группы, места общего пользования (лестничные клетки, холлы, коридоры) и т. п. имеют оригинальные решения. То же относится к планировке и функционалу общественных пространств. Это новый уровень индивидуализации жилья.
– Чем тогда вызван интерес к ДСК-1?
– Приобретение ДСК-1, с одной стороны, было обусловлено тенденцией рынка: многие девелоперы в последнее время совершили ряд сделок, ведущих к укрупнению бизнеса.
С другой стороны, хотя доля панели на рынке сокращается, но серии, которые выпускает ДСК-1, остаются востребованными. Благодаря модернизации производства спрос на панельное жилье от ДСК-1 стабилен. Это лидер в своем сегменте. Современные индустриальные серии «ДОМНАД» и «ДОМРИК» (последняя разработана в сотрудничестве с Рикардо Бофиллом) выгодно отличаются от других серий эстетическими и технологическими характеристиками, соответствием современным требованиям к градостроительству.
Панельная технология обеспечивает возведение массового индустриального жилья, ориентированного на очень широкий спрос, и за счет этого сохраняет за собой 20% рынка.
– Но у ДСК-1 были и проблемы.
– Производство нуждается в оптимизации, этого отрицать нельзя. Номинальная мощность завода составляет 1,2 млн кв.м панельного жилья в год. Реальный спрос — 600 000–700 000 кв. м. Прежние владельцы предприятия не хотели снижать объемы выпуска панели, стараясь максимально загрузить мощности и сохранить коллектив. В результате производство пошло в убыток, стал накапливаться долг. В настоящее время мы ведем активную работу над реструктуризацией и оптимизацией предприятия. Ведь ключевым условием сделки стало то, что комбинат должен сохранить производство. Поэтому сейчас делаем все возможное, чтобы выйти на объемы выпуска, востребованные рынком, и вернуть предприятию рентабельность.
– У ФСК «Лидер» появятся панельные дома? Или вы будете реализовывать продукцию ДСК-1 на свободном рынке?
– Пока мы хотим выйти на производство 600 000 кв.м жилья в год. Из них 35–40% пойдет на выполнение госзаказа — строительство социального жилья. Остальное — в коммерческую реализацию. Жилье, которое сейчас продает ДСК-1, возведено не в рамках собственных проектов комбината. Это те объемы, которыми инвесторы-застройщики расплачиваются с ним за поставки домокомплектов. Безусловно, комбинат и дальше будет работать как поставщик и подрядчик на чужих площадках. Но мы собираемся развивать на его базе собственное девелоперское направление. Сейчас ищем площадки для инвестпроектов под брендом ДСК-1. Поэтому его мощности частично будут загружены производством продукции для своих площадок. Если спрос на жилье в проектах комбината окажется выше, чем мы ожидаем, увеличить выпуск можно будет довольно быстро. Сокращение всегда дается труднее, чем рост.
– Какие планы и перспективы у корпорации сейчас, учитывая все изменения, которые произошли в 2016 году?
– Сейчас мы входим в пятерку лидеров рынка в московском регионе. В ближайшие семь лет рассчитываем стать первыми. Если раньше корпорация работала преимущественно в комфорт-классе, сейчас на него приходится не более половины наших проектов. «Лидер» расширяет присутствие в сегментах «бизнес» и «премиум». Меняется география. До сих пор большинство проектов были локализованы в Московской области, вблизи от МКАД. Теперь корпорация фокусирует внимание на территории Старой Москвы.
Благодаря тому, что правительство Москвы теперь охотно выдает разрешения на проектирование и строительство в бывших промзонах, редевелопмент становится интереснее для бизнеса. Промзоны расположены как в центре, так и на окраинах, это дает возможность реализовывать проекты в разных форматах и сегментах, с очень разной стоимостью конечного продукта. Думаю, что в 2018 году ФСК «Лидер» сможет анонсировать крупные проекты в Москве с площадью застройки до 1 млн кв. м. Участки уже приобретены, и мы разрабатываем концепции для этих территорий.
Источник: газета ГУД News
