Госкомпании станут основными игроками рынка недвижимости

24.10.2016

Об особенностях работы с государственными объектами недвижимости и положении дел на рынке продаж рассказывает вице-президент РГУД, генеральный директор компании «Российский аукционный дом» Андрей Степаненко.   

Как вы оцениваете ситуацию на рынке недвижимости сегодня?
  
Про то, что денег нет и их не привлечь, я говорить не буду. Ипотека, более-менее дешевая, вернулась — уже хорошо, потому что возобновилась покупка квартир, а жилье в России — это по-прежнему наше все.
   
Кризис показал, что из всех сегментов рынка недвижимости по-настоящему называться бизнесом может только жилищное строительство. Это один из столпов отечественной экономики, сродни добыче нефти и газа.

То есть жилой сегмент рынка пострадал от кризиса меньше других, на ваш взгляд?

Пресловутый «квартирный вопрос» по-прежнему остается темой номер один для нашего соотечественника — рынок еще достаточно молод, и население все еще плохо обеспечено квадратными метрами. Кроме того, в России традиционно недвижимость (а в массовом сознании это значит жилье) является альтернативой твердой валюте. В нее инвестируют, она является показателем благосостояния человека. А это значит, что люди будут покупать жилье, чтобы сохранить и приумножить свои сбережения. В России жилищное строительство — это бизнес, продиктованный внутренними запросами, он не зависит ни от санкций, ни от политики. В этом его уникальность. Вдобавок к нему накрепко привязана банковская система с ее механизмами кредитования. А наметившийся в мире тренд на постепенный переход от владения имуществом к его использованию нам не грозит — мы и владеть-то еще толком ничем не начали. Так что вряд ли среднестатистический россиянин откажется от собственного гнезда в пользу съемных метров.

На рынке продаж это обеспечивает стабильный спрос на землю под жилье. Если в коммерческой недвижимости цены упали в среднем на 30% (в отдаленных регионах — на 50%), причем это коснулось даже стрит-ритейла, то при продаже участков под жилье мы наблюдаем зачастую ажиотажный спрос.

Какие новые тренды можно выделить на рынке?

На самом деле, основной особенностью сегодняшнего рынка стало не то, что одни виды «товаров» продаются лучше, а другие — хуже (тут расклад очевиден и, по сути, одинаков для всех кризисов). Когда рынок в стагнации, в продаже остается только то, что требует минимальных вложений и минимальной возни, чтобы ничего не инвестировать и прибыль была сразу.

И никакого эксклюзива — только самый что ни на есть массовый продукт. Тут не о чем особо говорить. Если сосредоточиться именно на «новом», на том, чего раньше не было, тогда нужно говорить о приходе новых игроков. Все по-настоящему новое связано именно с ними. Другие цены, другого типа сделки, другой тип собственника. Все интересные для потребителя ноу-хау связаны с выходом на рынок, во‑первых, крупных квазигосударственных игроков, госкомпаний и, во‑вторых — массовым появлением на публичном рынке «проблемного» имущества.

А что продают госкомпании?

До последнего времени эти структуры сохраняли за собой крупные недвижимые и земельные активы по всей территории РФ, в том числе и в крупных городах. Высоколиквидное с точки зрения расположения и низкодоходное по причине нерационального использования, оно стало основным активом в процессе реализации неиспользуемого имущества госкомпаний. Как правило, бывшие промышленные земли, реже — коммерческие здания оказались на территории современной жилой застройки. Они представляют собой уникальный вариант строительства в районах со сложившейся городской инфраструктурой и зачастую особых условий оплаты сделки.

Например — одна из площадок предприятия «Авиатехснаб», 3,5 га в Хорошевском районе, на севере Москвы. Это один из самых престижных столичных районов, где спрос на жилье —на самом высоком уровне, и можно возводить проекты бизнес-класса.

Или региональный пример — здание Омской картографической фабрики на участке 6700 «квадратов», который сегодня оказался в составе территории исторического комплекса «Омская крепость». Это самая притягательная с точки зрения инвестиций городская земля.

На традиционном частном рынке таких объектов уже давно нет. Государство если и готовит что-то под жилье, то это всегда новые земли, которые нужно отстраивать с нуля. На этом фоне предложения от госгигантов, крупнейших в стране собственников недвижимости поистине уникальны

Сколько стоит это имущество?

Поскольку основная масса этих объектов — бывшие промышленные территории, они в массе своей не переоценены, то есть характеризуются адекватной начальной ценой. При этом, исходя из перспектив освоения, они могут иметь высокий инвестиционный потенциал. Здесь главная задача продавца — увидеть, кому и с какой целью может быть интересен такой объект.

Например, промышленно-складская территория компании «Оборонстрой» рядом с Можайским шоссе в районе Кунцево позиционировалась нами как участок под жилье. Хотя он и расположен на отшибе, но рядом река Сетунь и охраняемая парковая территория, в которую врезается этот участок. В этом смысле его расположение поистине уникально. Что и показали торги. В итоге 6 га бывшей промышленной территории при начальной цене 1,36 млрд были проданы за 2,2 млрд рублей. В торгах участвовали 10 крупнейших московских застройщиков.

Отдельный вопрос — способ оплаты. Крупные собственники — госкомпании — легче идут на рассрочки при оплате. Вообще, с точки зрения «адекватности», эти контрагенты дадут фору любому частному собственнику. Они адекватно оценивают свои активы, пользуясь актуальными отчетами об оценке, не пытаются получить цену, равную докризисному долларовому эквиваленту (что сплошь и рядом встречается на рынке частных продаж).

Например, с рассрочкой оплаты продавалась территория бывшего артиллерийского ремонтного завода на проспекте Блюхера в Петербурге. 18 га промышленных земель, со всех сторон окруженных жильем, были реализованы за 982 млн рублей. Никакой ремонт артиллерии там уже невозможно разместить. А с точки зрения строительства жилья — подготовленное место со всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой.

Эти объекты востребованы рынком? Как они продаются?

Как ни удивительно это может прозвучать, но именно государство, само и в лице государственных компаний, оказалось более всех остальных готово к работе на кризисном рынке, в новых условиях.

Публичные аукционы уже давно используются для продажи имущества в рамках приватизации. В последние три года к ним добавились голландские аукционы (на понижение), цель которых — посредством низкой цены создать на торгах ажиотаж, за которым с большой вероятностью последует продажа с хорошим финансовым результатом. Вслед за государством этой практикой стало активно пользоваться Министерство обороны РФ для продажи своих непрофильных активов. Потом ряды приверженцев публичных аукционов пополнились АО «Гарнизон» (бывш. Оборонсервис»), ОАО «Российские железные дороги» и ПАО «ФСК ЕЭС»… А в начале 2016 года Министерство экономического развития рекомендовало всем компаниям с госучастием использовать публичные схемы аукционных продаж при реализации непрофильного имущества и прибегать к использованию всех предусмотренных для госимущества видов публичных торгов.

Примечательно, что госкомпании вышли на рынок с самым разнообразным предложением. В нашем перечне на продажу есть и земли самого разного назначения, промышленная и коммерческая недвижимость, бизнес, который можно продолжать, а можно использовать в качестве временного дохода в период подготовки разрешительной документации для нового строительства, есть даже квартиры. И все это имеет самую широкую географию — от самого центра Москвы (участок под жилой дом в Староваганьковском переулке, в 800 м от Кремля) до порта Зарубино во Владивостоке, где мы продавали автомобильный терминал.

Еще одним уникальным активом публичного рынка буквально в последние два года стало проблемное имущество. Его уникальность кроется в первую очередь в вопросе формирования его стоимости. Все дело в том, что его цена (я говорю в первую очередь о недвижимости) диктуется не конъюнктурой рынка, а размером долга. Это может означать как переоценку (завышенную стоимость) имущества, так и, наоборот, появление активов по привлекательной для рынка цене.

Здесь главное — научиться работать с подобными активами. Например, мы продаем права требования к должникам. Это более сложная, не прямая схема приобретения имущества. Обычно права требования выставляются на аукцион с дисконтом около 30%. Приобретая их, покупатель получает возможность приобрести залог, которым обеспечивалась выдача кредита. При этом реальная рыночная стоимость залога бывает намного, даже в разы выше суммы требований банка. Например, мы продавали права требования к ЗАО «Окстрой». Цена продажи долговых обязательств составляла 25 млн. рублей. А обеспечением по кредиту выступали два участка под жилье общей площадью 4100 кв.м в Петербурге в Шувалово, в одном из самых престижных городских районов.

Каков объем этого имущества? Может ли оно существенно повлиять на ситуацию на рынке?
 
По моему глубокому убеждению, в ближайшие годы именно госкомпании станут основными игроками рынка недвижимости, будут формировать и порядок работы, и цены. Большой объем имущества от этих компаний совместно с залоговыми активами банков составит современный портрет рынка недвижимости, обеспечит новый вектор его развития.

Возврат к списку