Рентабельность строительства в Петербурге сильно преувеличили

Доходы застройщиков от продаж квартир в Петербурге в два с половиной раза превышают расходы на их возведение, следует из данных "Дом.РФ". Насколько это так, разбирался "ДП".

Госкомпания "Дом.РФ" публикует данные о стоимости строительства квадратного метра общей площади жилых домов в каждом регионе России раз в месяц. Соответствующая рекомендация была дана ей в 2020 году постановлением правительства РФ.

В соответствии с последними опубликованными данными за март средний показатель стоимости "квадрата" в Петербурге оказался равен 96,3 тыс. рублей, а медианный — 85,4 тыс. При этом продают жильё застройщики, по данным dataflat.ru, в среднем по 250,6 тыс. рублей за 1 м2. Таким образом, можно было бы предположить, что рентабельность строительного бизнеса составляет фантастические 150%. Но так ли это на самом деле?

Как "Дом.РФ" считает себестоимость строительства

Согласно 214–ФЗ, все девелоперы обязаны выкладывать в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) "Дом.РФ" проектные декларации, в которых фиксируются различные параметры будущего жилого комплекса, например количество квартир, нежилых помещений, лифтов, мусоропроводов и т. д. Это делается для того, чтобы застройщик не смог поменять параметры проекта, а дольщик — получил именно ту квартиру, которую купил. Эта же декларация идёт в Росреестр, где, по сути, выстраивается виртуальный дом, где есть квартиры, которые и приобретает покупатель.

В этой же декларации есть общая площадь дома — то есть сумма площадей всех помещений: жилых, нежилых, мест общего пользования. Но доля жилых помещений, то есть квартир, за которые платят покупатели, составляет обычно 65–80% от общей площади дома.

Кроме того, в декларации есть строка "планируемая стоимость строительства", то есть оценка девелопера своих вероятных затрат. Именно её "Дом.РФ" и делит на общую площадь дома. А средний показатель получается по данным со всех 418 домов, строящихся в Петербурге.
Есть и другие нюансы. Например, сейчас в системе размещено 45 проектных деклараций, поданных ещё до 1 января 2020 года, когда цены были совсем другими. Так, по жилому комплексу Okla, который возводит "Ленстройтрест", начатому в сентябре 2019 года, планируемая стоимость строительства указана 40,5 тыс. рублей за 1 м2.

"Средняя стоимость “квадрата” — из категории средней температуры по больнице. Например, в двух домах, строящихся рядом с шагом в год–полтора, себестоимость квадратного метра может отличаться на 20–30%. Это фактор возможной разной степени разработки и подготовки участка, а также практически неизбежного роста стоимости земли за прошедший период. И в итоге затраты только на землю в себестоимости квадратного метра в одном случае могут оказаться в 2 раза больше, чем во втором. Соответственно, и доля строительно–монтажных работ в общей структуре затрат будет отличаться пропорционально", — комментирует директор по строительству ГК "ПСК" Юрий Колотвин.


Ситуация на рынке стройматериалов

Планируемая стоимость строительства, указанная в декларациях, далеко не всегда равна реальной стоимости. "Во–первых, все материалы растут в цене. Во–вторых, растут по–разному — от плавного до скачкообразного характера. Например, производители бетона или арматуры практикуют значительное сезонное повышение. Обычно перед Новым годом, видимо для того, чтобы в I квартале были деньги на уплату налогов. После этого обычно следовало понижение. Но сейчас отката цен практически нет, мы такого не наблюдаем", — говорит Юрий Колотвин.

Сказать, что стоимость строительных материалов стабилизировалась, нельзя. По словам начальника отдела снабжения СК "Дальпитерстрой" Ивана Мальцева, сейчас растут цены на кровельные и фасадные материалы, на арматуру, а также на материалы для дорожного строительства. "С переходом на весенне–летний период рост цен составит примерно 10%", — подсчитал он.

"За год СМР (строительно–монтажные работы. — Ред.) выросли на 30%, подключение к инженерной инфраструктуре — на 200%. По земле в Петербурге участки увеличились на 20%, в Ленинградской области — на 10–15%", — подсчитал один из застройщиков.

Впрочем, по словам партнёра Rusland SP Дмитрия Лехмуса, сейчас уже нет такого бурного роста цен, как во время пандемии или в начале СВО. "Радует, что сегодня мы уже не сталкиваемся с каким–то резким повышением цен — в целом они растут, но гораздо более низкими темпами. Мы надеемся, что рынок нашёл новое равновесное состояние, что позволит более точно прогнозировать себестоимость строительства", — подтверждает генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.

Необходимо отметить, что социальные объекты, которые застройщики возводят за свой счёт, растут в себестоимости точно так же, как жилые, поскольку строительные материалы используются те же самые. К тому же земля под социалку бесплатно не выдаётся, её выделяют из участка, который девелопер приобрёл на рынке.



Вопрос финансирования

Кроме того, за последнее время выросли процентные и прочие затраты. "Стоимость кредитования проектов резко скакнула в связи с увеличением ключевой ставки, и большинство финансовых моделей сейчас оказались завязаны на этот показатель", — рассказывает Дмитрий Лехмус.

Как говорит один из застройщиков, если 2–3 года назад суммарные траты на банк (проценты по проектному кредитованию, стоимость обслуживания, комиссии и т. д.) составляли 2–3 тыс. рублей в цене каждого квадратного метра, сейчас это уже 15–20 тыс.

При ключевой ставке 16% проектное финансирование выдаётся под 19,5–21%, отмечает директор по взаимодействию с инвесторами ГК "А101" Анатолий Клинков. "В целом это не критичный показатель, так как он меняется в зависимости от темпов наполнения эскроу–счетов. Ставка может опуститься практически до нуля, если, например, покрытие выборки деньгами будет составлять более 130%. В среднем в течение всего срока строительства ставка по проектному финансированию составляет 7–10%, даже если ключевая ставка достаточно высокая", — говорит он.

Иная ситуация с бридж–кредитами, которые девелоперы берут для покупки земли под проекты. "В последние 2–3 месяца ставка по ним составляет 20–21%, и снизить её до старта продаж не получится (а с момента покупки участка до начала реализации может пройти 1–3 года), что увеличивает кредитную нагрузку компании", — считает Анатолий Клинков.

"Возможно, эти цифры и справедливы для каких–то совсем простых, минимальных по оснащению жилых комплексов на окраинах города. Однако себестоимость проектов Setl Group намного выше. Ведь это — качественные инженерия, лифты, отделочные материалы, эксклюзивное оборудование детских и спортивных площадок, индивидуальные дизайн–проекты мест общего пользования, уникальное благоустройство, вплоть до строительства целых парков. Поэтому если говорить о строительной себестоимости наших проектов, то в комфорт–классе она сейчас 130–150 тыс. за 1 м2, полная себестоимость — 150–180 тыс. рублей. Обращу внимание, что данные, указанные в проектных декларациях, говорят о себестоимости на старте проекта. При этом в процессе стройки себестоимость постоянно растёт. За прошлый год подорожало всё — и земля, и подключения, и транспортные услуги, и стоимость даже отечественных стройматериалов. Только за текущий месяц на 10% увеличилась в цене арматура. До 20% подорожали межкомнатные двери, ламинат, керамическая плитка и керамогранит. По некоторым позициям рост составил до 50%. Газобетон за последние 5 лет вырос в цене в 5 раз. И отдельно — соцнагрузка, которая увеличилась в разы. При этом Setl Group — лидер в обеспечении соцобъектами: детскими садами и школами, первый в Петербурге по строительству дорог — мы уже построили 29 км. В 2024 году мы сдадим шесть школ и четыре садика в общей сложности на 7785 мест, строим поликлинику, в настоящее время прокладываем четырёхполосное продолжение проспекта Ветеранов длиной больше 2 км, а также ряд других улиц. Поэтому наша себестоимость и близко не находится рядом с указанными цифрами".
Илья Ерёменко, генеральный директор Setl City

"Себестоимость строительства за последний год выросла по всем параметрам. Объективно, без учёта стоимости земли в черте Петербурга, она составляет уже 100–120 тыс. рублей за квадратный метр. Рост стоимости арматуры превысил 50%, строительные смеси подорожали более чем на 20%, а цена облицовочного кирпича увеличилась на треть. Не способствуют снижению себестоимости и волатильность рубля, размер ключевой ставки, даже удорожание топлива напрямую влияет на конечную стоимость строительства, так как увеличиваются затраты на транспортировку материалов. К этому добавляется рост цен на инженерные комплектующие и отделочные материалы, что влечёт за собой увеличение расходов девелоперов, чьи объекты находятся в высокой стадии готовности. Что касается выросших затрат на социальную инфраструктуру, то здесь всё более индивидуально, так как в зависимости от расположения и масштабов проекта каждый застройщик реализует различные объёмы социалки".
Евгений Жуков, генеральный директор "Абсолют Строй Сервис"

"Мы работаем в сегментах бизнес и премиум, поэтому в нашем случае себестоимость выше приведённой статистики, которая больше относится к комфорт–классу. Например, при строительстве одного из наших объектов ещё до февраля 2022 года себестоимость строительно–монтажных работ составляла порядка 85 тыс. рублей за 1 м2, после — более 100 тыс. В настоящий момент в зависимости от проекта стоимость строительства находится в диапазоне от 120 тыс. до 155 тыс. рублей за "квадрат". Расходы на выполнение социальных обязательств также существенно увеличились. Если в 2015 году мы закладывали 10 тыс. рублей на 1 м2, через 5 лет это было уже 18 тыс. Сейчас затраты достигают 25 тыс. рублей и более за 1 м2 объекта. Это связано как с ростом затрат на создание мест в образовательных учреждениях, так и с созданием дополнительной инфраструктуры (медучреждения, транспортная инфраструктура, благоустройство за границами земельных участков). Подключение к сетям выросло в 2–2,5 раза. Здесь сыграли роль рост цен на работы и материалы, а также способ формирования цены. Если ранее это был зональный тариф с фиксированной ставкой за единицу мощности, то теперь, как правило, применяется индивидуальный расчёт стоимости по каждому заявлению на присоединение. Финансирование строительства тоже стало дороже. Повышение ключевой ставки существенно увеличило расходы на финансирование проекта".
Иван Донкин, директор департамента заказчика девелопера AAG

ИСТОЧНИК