Проектное финансирование может подорожать, что скажется на стоимости новостроек
В стране практически не осталось новостроек, которые возводят без использования эскроу-счетов, а значит, и проектного финансирования. Банки, кредитующие застройщиков, стали полноценными участниками первичного рынка и оказывают на него самое непосредственное и серьезное влияние. Высокая ключевая ставка добавляет этим отношениям драматизма.
Новая схема привлечения средств дольщиков заработала летом 2019-го. Все деньги начали поступать на специальные счета эскроу в уполномоченных банках, а застройщики их получают только после ввода объектов в эксплуатацию. Дома же девелоперы возводят, получая проектное финансирование в том же банке, где лежат деньги граждан.
Правда, проекты, находившиеся на тот момент в высокой стадии готовности и имевшие большую долю реализованных квартир, получили отсрочку. Их власти разрешили завершить по старым правилам. В Петербурге процент таких исключений оказался одним из самых высоких в стране.
Сейчас в России действуют 6698 разрешений на строительство, в рамках которых строятся 10,19 тыс. многоквартирных домов – 105,8 млн кв. м жилья. Из них 9,83 тыс. домов (101,879 млн кв. м) реализуют с помощью эскроу-счетов, а возводят на кредитные деньги. Однако на 266 объектах (3,194 млн кв. м) все еще действует старая схема – с уплатой взносов в компенсационный фонд. Большинство из них достраивают в Москве (604 тыс. кв. м) и в Петербурге (523 тыс. кв. м). Причем в Северной столице по такой схеме работает единственный застройщик – «Группа ЛСР». И завершит он эти дома, согласно проектным декларациям, в 2025 году.
В Ленобласти без эскроу работают три компании, строящие суммарно 77 тыс. кв. м: «Мавис», «Цертус» и «Веда-Хаус». У всех, по данным сайта наш.дом.рф, есть проекты, реализация которых отстает от графика.
Стройка в долг
С использованием проектного финансированием в Петербурге возводят 6,316 млн кв. м жилья, в Ленобласти – 3,653 млн «квадратов».
По данным ЦБ на 1 января 2024 года, в Петербурге действуют 466 кредитных договоров на 1,3 трлн рублей. В Ленобласти – 323 договора почти на 462 млрд рублей. Средневзвешенная ставка по проектному финансированию, по оценкам ЦБ, по всему Северо-Западному федеральному округу составляет 6,46% годовых.
«Сейчас, при ключевой ставке 16%, ставки по проектному финансированию начинаются от 19,5–21%. Это достаточно высокий, но не критичный показатель, он меняется в зависимости от темпов наполнения эскроу-счетов. Например, если покрытие выбранного кредита деньгами дольщиков превысит 130%, ставка для девелопера может опуститься практически до нуля. В основном средневзвешенная ставка в течение всего срока строительства может составить 7–10% даже при текущей ключевой ставке. Сложнее ситуация с бридж-кредитами, которые девелоперы берут для покупки земли под проекты. В последние два-три месяца ставка по ним составляет 20–21%, и снизить ее до старта продаж не получится, что увеличивает кредитную нагрузку компании», – говорит директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков.
«Стоимость проектного финансирования зависит от ключевой ставки, от LLCR проекта (показатель обеспеченности кредита будущими ожидаемыми денежными потоками), от истории взаимоотношений застройщика и банка. Существуют различные способы ее снижения: от покупки дополнительных услуг банка до работы внутри проекта с затратной частью. Стоимость проектного финансирования, безусловно, увеличивается, но конкуренция банков дает застройщику возможность получить наиболее выгодные условия. Прогноз – проектное финансирование станет дороже, требования банков также могут ужесточиться», – полагает директор по финансам Группы ЦДС Ажар Лотик.
В перечне банков, которые аккредитованы ЦБ для открытия эскроу-счетов и выдачи проектного финансирования, значатся 57 кредитных организаций. Реально работают на этом рынке около 30 банков, но десяток из них кредитуют лишь единичные проекты. Лидирует Сбербанк – с ним сотрудничают 2276 застройщиков, которые возводят 55,56 млн кв. м жилья. В Петербурге в Сбере открыты эскроу-счета 53 компаний по 142 новостройкам площадью 2,4 млн рублей. Показатели Ленобласти: 48 застройщиков и 187 домов площадью 1,5 млн «квадратов». На втором и третьем местах в стране по объемам счетов эскроу (а значит, и по проектному финансированию) находятся ВТБ и банк «ДОМ.РФ» – примерно с одинаковыми показателями. При этом в Петербурге ВТБ финансирует строительство 84 домов, а банк «ДОМ.РФ» – 33. В Ленобласти наоборот: банк «ДОМ.РФ» на втором месте (41 дом), а ВТБ на третьем (35 домов).
Ну, за взаимопонимание!
Первые пару лет после введения обязательного проектного финансирования застройщики жаловались на низкую компетенцию банков, сложность и длительность процедур согласования. Банки по-своему оценивали рентабельность проектов и участки, не слушали доводы девелоперов и т. д. Некоторые банковские специалисты банально не представляли себе территорию Петербурга и Ленобласти, не имели представления о транспортной доступности и престижности той или иной локации.
Ажар Лотик уверен, что за последние годы отношения изменились в лучшую сторону: появилось больше компетентных банков, процесс выдачи кредитов стал прозрачнее, а сроки рассмотрения заявок сократились. «Сотрудничать стало проще, но все зависит от банка и его подходов. Хотя уже все поняли правила игры и стали работать в одной команде, а не как просящий и дающий. Кроме того, подключаются другие дополнительные возможности: удобство выборки проектного финансирования, особые условия ипотеки для клиентов застройщика. Можно сказать, что получить кредит – не проблема, а вот прожить с ним два года стройки гораздо более сложная история», – констатирует Ажар Лотик.
«Сейчас девелоперы сами для себя выступают «цензорами», принимая решения о запуске проектов. И дело даже не в процентной ставке по кредитам на землю или строительство. В текущих обстоятельствах сложно прогнозировать спрос и темпы продаж более чем на полгода. А это едва ли не самые существенные показатели финансовой модели. Так что ряд девелоперов могут отложить согласования проектов с банками до снижения ключевой ставки, что может привести к дефициту объемов жилья на старте строительства в 2025 году», – опасается Анатолий Клинков.
