Новостройки в ожидании спада

21.02.2017

Строители не рассчитывают в 2017 г. повторить прошлогодние достижения. Большинство участников рынка полагают, что спад продаж неизбежен

На фоне невеселых макроэкономических показателей петербургское жилищное строительство выглядит неким оазисом благополучия. Реальные доходы граждан снизились на 5,9%, оборот розничной торговли – на 5,2%. Объем работ в строительстве сократился на 4%, продажи легковых автомобилей рухнули на 10%. В коттеджных поселках спад продаж продолжается уже три года, в 2016 г. зафиксировано снижение продаж на 22%. А на квартирном петербургском рынке граждане с января по декабрь заключили 47 945 договоров долевого участия (ДДУ; по жилым помещениям) – почти на 36% больше, чем в 2015 г. И, кстати, на 12 000 больше, чем в Москве, хотя значительной разницы по объемам ввода жилья нет. В столичном регионе (Москва плюс область) девелоперы сдали по 0,6 кв. м на жителя, в Петербургском – 0,76 кв. м.

Какие-то очевидные причины для такого уверенного роста продаж по ДДУ не просматриваются. Конечно, некоторые застройщики (например, ГК ЦДС, ГК «Лидер») по требованию контролеров переводили свои объекты со схемы ЖСК на ДДУ, и часть новых сделок попала в статистику. Но таких объектов немного. Еще можно принять во внимание, что в столице доля апартаментов больше – 19–20% против петербургских 5%, но и это лишь частичное объяснение. Участники рынка также говорят о сравнительно более высокой привлекательности Петербурга для приезжих по сравнению со столицей, однако надежных данных по существенному увеличению доли региональных сделок у нас нет.

Сведения Росреестра по регистрации ДДУ в целом подтверждаются данными экспертов по количеству и объему продаж. По информации Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по итогам 2016 г. на первичном рынке Петербурга и Ленинградской области было реализовано 4,14 млн кв. м (94 970 сделок) – это на 9,5% выше показателей 2015 г. (3,78 млн кв. м, 86 760 сделок).

Средний размер проданной квартиры практически не изменился: 43,59 кв. м в прошлом году, 43,57 кв. м в 2015 г. Объем рынка оставляет на конец года 10,54 млн кв. м, объем предложения – 4,74 млн кв. м.

В чем причины такого локального роста на фоне общего спада и с чего бы вдруг жители Петербургского региона стали покупать строящееся жилье вдвое чаще, чем обитатели Москвы и Подмосковья? И, пожалуй, главный вопрос: не кроется ли за цифрами роста неуклонно надувающийся пузырь? В ответах участники рынка поделились на оптимистов и пессимистов. Первые излучают уверенность в том, что все будет хорошо, но, как правило, затрудняются объяснить причины. У пессимистов обоснования понадежнее (те же общие показатели, приведенные выше), но нет ясности со следствиями: если дальше будет хуже, не пора ли выходить из этого рискованного бизнеса?

Гендиректор «Петербургской недвижимости» Олег Пашин – из числа оптимистов: по его мнению, «экономика страны постепенно выходит из кризиса, что, безусловно, положительно скажется и на первичном рынке». Цены будут плавно расти в пределах инфляции; ипотечные ставки даже при отмене господдержки останутся привлекательными для заемщиков. Пашин рассчитывает, что застройщики выведут на рынок новые, интересные комплексы и что спрос на жилье в Петербурге сохранится как минимум на текущем уровне и со стороны местных жителей, и со стороны приезжих из других регионов.

На позитив настроен и председатель правления ГК «Росстройинвест» Игорь Креславский: «То, что мы наблюдаем на рынке, – это не пузырь, а естественное перераспределение спроса. В условиях снижения доходов ценовые преимущества Петербургского региона стали очевидны. Региональные покупатели – включая, кстати, и москвичей – берут квартиры в Петербурге на будущее, для детей, для родителей. Я думаю, что именно благодаря более взвешенным ценам Петербург благополучно перехватил у Москвы этот поток». По мнению Креславского, в 2017 г. спада не будет, напротив, он ожидает постепенный подъем. Правда, за счет постепенного сокращения объема предложения.

Руководитель компании «Л1» Павел Андреев годовой рост склонен объяснять в основном техническими причинами (перевод части объектов с ЖСК на ДДУ). Он также отмечает, что как раз снижение доходов может провоцировать рост долевки: «Приобрести готовое жилье многим не по карману, а рост ДДУ почти пропорционален росту ипотечных сделок с господдержкой, которая не предлагалась на вторичном рынке» (но данный фактор не работает так же эффективно в Москве или Новосибирске). Андреев также отмечает смещение спроса от «прикадья» к городским окраинам, где появилось довольно много относительно доступных по цене новостроек.

Аркадий Скоров, гендиректор СК «Дальпитерстрой», также не исключает, что «пришли региональные деньги». Однако он уверен в скором спаде: «В этом году рынок будет развиваться в силу накопленной инерции, а вот 2018-й принесет ощутимое уменьшение количества сделок». В этой ситуации возрастает роль госзаказа. («Дальпитерстрой» – из числа очень немногих компаний, которые соглашаются продавать жилье по «минстроевским» ценам – 61 200 за 1 кв. м.)

Впрочем, за год городской бюджет потратил на закупку жилья у застройщиков 5,5 млрд руб. и приобрел 1200 квартир. Для одной компании цифра неплохая, но в масштабах рынка – менее 2%.

Возможности для ценовых маневров у застройщиков весьма ограниченны. «Когда несколько лет назад мы вышли на рынок с пригородными проектами, у нас основной слоган был «жилье вдвое дешевле, чем в городе», – говорит Александр Львович, генеральный директор Navis Development Group. – Сейчас малоэтажка приличного уровня стоит в 1,5 раза дороже, чем квартира в многоэтажном доме за КАД». Основная группа покупателей, по словам Львовича, – обычные петербургские семьи.

Характерная особенность: в малоэтажном ЖК «Шотландия» в первой очереди нераспроданными остались именно студии (5% квартир в ЖК), на такой тип жилья ориентированы преимущественно инвесторы. «Люди хотят полноценное жилье», – пожимает плечами Львович. Вопрос лишь в том, много ли осталось таких покупателей, хватит ли их на всех застройщиков и так ли они уверены в своих будущих доходах, чтобы связываться с ипотекой.

«Спад уже идет, – уверен Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «Ленрусстрой». – В конце 2016 г. был некоторый всплеск интереса, связанный с окончанием программы господдержки ипотеки. Но действие психологических факторов (страшилок) ослабевает. Хотя все-таки деньги у граждан откуда-то берутся».

По мнению Жабина, спад – вовсе не катастрофа: «Рынок просто возвращается к норме. Последние года два он был перегрет. Количество заявленных проектов, количество выданных разрешений – избыточно. Спад покажет реальный расклад сил и реальный спрос, цены успокоятся. Многомиллиардные обороты ипотечных банков – это тоже ненормально, платежи по кредитам идут за счет снижения качества жизни».

Несколько лет назад столичный рынок служил Петербургу маяком и ориентиром: масштабы, обороты, технологии – все это вызывало тихую зависть. Похоже, ситуация изменилась. Если петербургские застройщики проявят должную гибкость, они сумеют адаптироваться к нормальному рынку раньше москвичей.

Источник: Ведомости


Возврат к списку