Девелопмент как дополнительная функция

По мере замены долевого финансирования жилого строительства на проектное ожидается постепенный уход с рынка целого ряда застройщиков. Определенной нишей для них может стать рынок генподрядных услуг или fee-девелопмент.

Однако если fee-девелопмент только набирает силу, на рынке генподрядных услуг работает довольно много компаний со специализациями в разных сегментах. Но рынок не резиновый и, начиная с 2014 года, постепенно сокращается. Елизавета Яковлева, руководитель «Лаборатории МЕТРОВ», оценивает объем рынка генподрядных работ в 130–150 млрд рублей. Причем за прошедший год он сократился на 12 %. «Большая часть рынка приходится на интегрированные в строительные холдинги компании, остальное – на независимые коммерческие организации. При этом крупных игроков с серьезными производственными базами насчитывается не более 15–20», – добавила она.

Юрий Александров, заместитель директора строительного департамента холдинга AAG, надеется, что с учетом динамики рынка жилищного строительства и стагнации промышленного строительства, а также состояния госзаказа, объем рынка подрядных услуг сохранится на нынешнем уровне.

Тапио Сярккя, старший вице-президент ЮИТ «Жилищное строительство, Россия», дивизиона «Подрядное строительство», убежден, что рынок подрядных услуг даже вырастет: «Я все чаще замечаю, что спрос на услуги генподрядчиков растет. Компании-инвесторы не хотят иметь у себя в больших организациях собственные службы, им удобнее работать на аутсорсинге, привлекать профессионалов. Многие заказчики сегодня рассматривают возможность обратиться за услугами генподрядчика, чтобы получить надежного, стабильного, клиентоориентированного партнера, готового обеспечить высокое качество обслуживания. Результатом работы с генподрядчиком будет лучшая отдача от инвестиций, все больше заказчиков это понимают».

Уйти, чтобы остаться

Некоторые застройщики вовсе не имеют в своем штате подрядных организаций и нанимают их по мере надобности. «Мы для строительства привлекаем сторонние компании, занимаясь девелопментом в его классическом понимании. Проведя тендер и получив независимого генподрядчика, мы имеем больше преимуществ, чем работая самостоятельно», – пояснила Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.

Другие застройщики имеют внутри структур генподрядные компании, однако работают исключительно на своих объектах. Но есть крупные застройщики, которые оказывают генподрядные услуги сторонним компаниям. Например, ГК «Эталон» выступает генподрядчиком на объектах ФСК «Лидер» в Петербурге – квартала «Московский» и квартала «Светлановский».

За последнее время несколько событий на рынке генподряда заставили обратить на себя внимание. В частности, в 2016 году финский концерн «Лемминкяйнен» объявил о намерении в ближайшие годы работать в России только как генподрядчик. Затем «Лемминкяйнен» влилась в концерн YIT. В Петербурге «Лемминкяйнен» выступает генподрядчиком в проекте компании «Балтийская жемчужина» и в качестве fee-девелопера в проекте Valo компании «Галс».

Инвестиционно-строительный холдинг AAG вышел на внешний рынок подрядных услуг. В составе холдинга работает компания A‑Construction, которая формально имела статус генерального подрядчика, но ранее работала только на внутренних объектах холдинга. После слияния компаний A‑Construction и ГК «Академстрой», специализирующейся на подрядном строительстве, в холдинге появилась крупная генподрядная структура.

Самым громким стало заявление руководства компании «47 Трест» о постепенном переключении с рынка девелопмента на рынок генподряда – по мере завершения проектов, находящихся в работе.

Смену курса генеральный директор «47 Трест» Михаил Зарубин пояснил так: «В нынешних условиях постоянного роста себестоимости строительства риски нового строительства непропорционально велики. Для нас главными остаются интересы дольщиков. Поэтому совет директоров компании принял решение в ближайшие годы не начинать новых проектов. Последнее разрешение на строительство у нас датировано 2016 годом, завершится оно в 2019 году. На сегодняшний день мы достраиваем все, что у нас есть в работе. И ждем, как будет меняться рынок. Дальше будем смотреть, как заработает новая система. Если сможем приспособиться к ней – останемся застройщиками, будем строить один-два дома. Не сможем – перейдем на генподряд, благо опыт у нас в этом деле колоссальный: все 55 лет, что существует трест, мы были именно генподрядной организацией с дополнительной функцией застройщика».

Александров согласен с такой точкой зрения: «Генподрядчик – исполнитель, один из элементов в системе, которая выстраивается между застройщиком жилья и его покупателем. Все законодательные новации, направленные на любого из участников процесса, так или иначе влияют и на деятельность генподрядчиков».

Однако Сярккя полагает, что изменение состава игроков рынка не связано с изменением законодательства: «Основная причина ухода компаний в том, что они не могут выполнить финансовые обязательства: их подводит отсутствие оборотных средств, невозможность предоставлять заказчикам банковские гарантии и другие подобные факторы. А вот из-за того, что порог входа на рынок генподряда довольно низкий, к сожалению, время от времени приходят непрофессиональные компании, которые возлагают на себя статус генподрядчиков и рассчитывают на то, что могут заниматься большими подрядами. Но такие компании не работают долго – достойно работать в этом сегменте и производить гарантированный результат очень трудно. Для этого нужны финансовая стабильность, репутация и опытнейшие специалисты».

Натуральный расчет

Количество генподрядных компаний на рынке не постоянно. Во‑первых, именно в строительстве больше всего банкротств, во‑вторых, основная часть из них приходится именно на подрядные компании, особенно работающие в сфере жилого строительства. По некоторым данным, среди подрядных компаний Петербурга примерно четверть находятся в предбанкротном состоянии. Опрошенные Рейтинговым агентством строительного комплекса (РАСК) строительные организации регулярно сообщают, что отрасль пребывает «в зоне неблагоприятного делового климата» из-за отсутствия достаточного спроса со стороны основных заказчиков – государства, корпоративного сектора и населения.

В условиях сокращения спроса на жилье в предыдущий период при сокращении маржинальности девелоперского бизнеса подрядные компании иногда подолгу ждут положенных выплат. Не дождавшиеся уходят с рынка.

Живых денег на рынке обращается не много – известно, что большинство сделок, заключенных в последнее время по приобретению готовых проектов, земельных участков, компаний и проч., носят безденежный характер, подразумевая чаще всего долю в проекте или в бизнесе. Не стали исключением и подрядные организации – застройщики пытаются расплачиваться с ними квартирами. Однако если в 1990‑е и даже в середине 2000‑х подрядчики брали квартиры, то в условиях снижения спроса реализовать недвижимость сложно даже по демпинговым ценам.

«Практика бартерных сделок постепенно уходит, поскольку генподрядчик все чаще сталкивается с трудностями при реализации квартир, конкурируя с отделом продаж застройщика и многочисленными агентствами. Если такая схема и применяется, она работает как своеобразная отсрочка оплаты с последующей реализацией квартир через общий отдел продаж», – поясняет Александров.

Частные или государственные?

Целый ряд подрядных компаний охотно работает по госконтрактам. «Рынок госзаказа в Петербурге весьма специфичен. Достаточно сравнить крупнейших подрядчиков в бюджетном строительстве и на коммерческих заказах, чтобы увидеть: рынки практически не пересекаются. Но работы ведутся, значит, подрядчикам это выгодно», – размышляет Александров.

Однако условия работы по госконтрактам ужесточаются. Согласно постановлению Правительства РФ № 570 от 15 мая 2017 года с начала текущего года подрядчики обязаны выполнять собственными силами часть работ при строительстве по госзаказу.

До 1 июля 2018 года доля собственных работ должна составлять не менее 15 % от объема госконтракта, после этой даты – 25 %. За несоблюдение требований постановления грозит штраф в размере 5 % от стоимости работ, которые подрядчик должен был выполнить самостоятельно.

В свою очередь Смольный также ужесточает условия работы по госконтрактам. В частности, в прошлом году чиновники решили не выплачивать авансов. Причина – недобросовестное исполнение работ, а также срыв сроков исполнения контрактов. Нередко подрядчики, чтобы выиграть тендер, занижают стоимость работ, а потом не умеют уложиться в заявленную сумму.

В результате сегодня подрядчики должны городу работ на 14 млрд рублей – именно на такую сумму были выплачены авансы.

По словам заместителя председателя комитета по строительству Александра Постраша, отныне авансы будут выплачиваться в исключительных случаях. «Теперь организации, которые нацелены на победу в конкурсе, чтобы получить деньги и исчезнуть, покинут рынок. Бизнес отлучается от первоначального аванса», – сказал он.

Всего в 2018 году Смольный планирует разыграть 63 госконтракта на новое строительство и проектирование на общую сумму около 12 млрд рублей.

Однако ряд компаний принципиально не имеет дела с государственными структурами. «Для нас выгодно работать с частными компаниями, в дивизионе «Подрядное строительство» мы не стремимся подписывать бюджетные контракты. Мы предпочитаем контракты, основанные на тех сметах, которые нас устраивают – обычно это частные компании. Однако в сегменте «Асфальтовые покрытия» наша компания имеет успешный многолетний опыт работы именно с государственными организациями», – рассказал Сярккя.

Перспектива – fee-девелопмент

Определенной альтернативой или, если угодно, нишей на строительном рынке может стать fee-девелопмент (девелопмент за вознаграждение) – когда компания, взявшаяся за fee-девелопмент, своими силами и за свой счет исполняет функции технического заказчика, проектировщика, управляющего и генподрядчика на объекте, но не берет на себя рисков, а за свои услуги получает фиксированную сумму.

По мнению Александрова, fee-девелопмент все же ближе к девелопменту, чем к генподряду. «За рубежом fee-девелопмент – это довольно распространенная практика. В России такой тип бизнеса не набирает силу из-за того, что крупные игроки, как правило, неохотно оказывают эту услугу, а инвесторы не очень доверяют сторонней компании, ссылаясь на то, что цена ошибки слишком высока, – рассуждает Михаил Ривлин, заместитель председателя правления «Охта Групп». – Однако частные случаи fee-девелопмента все же есть. К примеру, наша компания успешно занималась строительством «Невской ратуши», не будучи собственником делового квартала».

Дмитрий Панов, и. о. председателя Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России», полагает, что развитию fee-девелопмента способствуют несколько факторов: «Во‑первых, разработка документации, необходимой для организации строительства, сегодня требует не только глубокого знания нормативной базы, но и понимания алгоритмов сбора и подачи информации в курирующие органы власти. Более того, Петербург имеет ряд законодательных особенностей, связанных с сохранением исторического архитектурного облика города, и учет данных нюансов на ранних стадиях разработки документации может значительно влиять на экономические показатели проекта».

Кроме того, перманентные изменения регионального и федерального законодательства зачастую останавливают инвесторов из других регионов и стран от полномасштабной экспансии в Петербург, отмечает Панов. Компании, которые все же решаются на выход в новый для себя регион, часто предпочитают хеджировать риски посредством fee-девелопмента. В таких случаях оплата часто привязана к результативным этапам, поэтому инвестор имеет возможность минимизировать риски финансовых потерь при возникновении объективных обстоятельств или факторов, препятствующих реализации проекта, пояснил он.

«Уверен, что fee-девелопмент как услуга имеет большой потенциал», – убежден Панов.

Алексей Дьяков, генеральный директор АО «МегаМейд»:

– Не думаю, что тенденция перехода застройщиков на рынок генподряда будет развиваться в глобальных масштабах. Изменения в законодательстве действительно повлияют на бизнес многих компаний-застройщиков. Но с сокращением количества застройщиков сократится и спрос на генподрядные работы. Рынок будет перенасыщен, и для большого количества новых генподрядчиков просто не будет места.

К тому же рынок генподрядных работ достаточно специфичен. Серьезных игроков, обладающих необходимыми ресурсами, действительно немного, и им в первую очередь интересна работа с крупными заказами. Тем временем застройщики в последнее время стремятся «дробить» свои проекты и нанимать несколько подрядчиков, чтобы снизить риски. Другая ситуация с генподрядом по госконтрактам: государственные структуры, наоборот, укрупняют лоты, чтобы создать барьер для мелких недобросовестных компаний. Таким образом генподрядчикам интереснее работа с госконтрактами, но этот рынок очень узкий, попасть на него непросто. Из-за всех этих особенностей переход застройщиков на рынок генподряда вряд ли станет всеобщей тенденцией, хотя, безусловно, спрос на хороших надежных генподрядчиков будет всегда.

Источник: Единый строительный портал Северо-Запада